在充满活力，日益开放的今天，制度使用的频率越来越高，制度泛指以规则或运作模式，规范个体行动的一种社会结构。这些规则蕴含着社会的价值，其运行表彰着一个社会的秩序。想学习拟定制度却不知道该请教谁？
随着计算机技术的飞速发展，基于局域网环境下的房产管理信息系统（MIS）已经取代了单用户MIS系统。日趋成熟的地理信息系统技术为房产管理提出了一个崭新的管理理念。它不是单纯意义上的房产测绘技术在房产管理中的运用，而是GIS和MIS的结合，形成房产管理的决策支持系统。它不仅拥有管理信息系统的各种特点，更主要在于其存储的信息采用了地理编码，将房屋的空间地理属性、自然属性、社会人文属性有机地结合起来，使房产管理向科学、规范和智能化的方向发展，形成多方位、多层次、网络化、自动化、现代化的房产管理体系。
2、测绘技术在房产管理中应用的必要性
房产测绘是运用测绘仪器和技术来测定房屋的自然状况、权属状况及利用状况的专业测绘，是根据房产权属管理、经营性质及其它需要，对一个或若干个权属单元测绘的房产分丘平面图或房屋分层分户进行平面测绘。房产测绘不仅为房产产权产籍管理、交易管理、开发管理，为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供各种图、表、数据、资料和相关信息，而且也为城市规划、城市建设等提供基础数据和资料。因此，房产测绘的重要性越来越突出，其获取的信息数据在房产管理中的作用越来越明显。
2.1房产测绘是房产行业管理的主要基础房产测绘主要对象是房屋的自然状况、权属状况、利用状况及相关要素，通过对房屋进行定位、定性、定界、定量，调查房屋的权属性质、测定房屋的范围和权界、测算房屋的建筑面积，采集大量的有关房屋、土地、权属状况及权属产别、建筑结构、建成年代等房产要素，利用状况等空间信息和属性信息的数据，纳入房产管理信息系统进行统一管理，做到以图管房、以图管证、以图管档，能有效防止房屋重登、漏登及产权虚报、瞒报。
2.2房产测绘是确认房屋权属的首要依据办理房产证件，要对房屋产权归属和产权状况的证件进行审查。在审查和确认产权之前，必须持房屋的图纸及相关资料，通过房产测绘单位，按照《房产测量规范》和相关规定进行实地测量，测绘出房产图，获取房屋空间信息和属性信息的数据，并准确的测算出房屋面积，方可全面确认房屋的产权归属和权属界线。尤其是房产面积的测算，要求精确度高和100％的正确率，不能有细微的差错，不然就会给产权人带来权益上的损害。只有依据房产测绘提供的数据资料和房产图，才能办理房屋产权登记。
2.3房产测绘是解决房产纠纷的有效途径房产测绘成果是房产确权登记的数据来源，其成果经房产管理部门确认后，具有法律效力，且房产的变更测量及时应对房屋产权的变化。因此，当房屋产权人或房屋权属界限不清、建筑面积不准发生争议时；当房屋产权人对其房产的合法占有、使用、收益，当权利受到侵犯时，就可以通过房产测绘划清产权界线，测准产权面积，明确产权归属，有效保护产权人的合法权益，防止侵权和投机行为的发生，保证国家、集体和个人房产免遭损失。
2.4房产测绘是城市规划建设的重要参考做好城市的规划建设和管理，就必须了解城市建设的历史、现状以及房屋的分布、结构、数量、用途等，而房产测绘的成果不仅有房产图，还有房产属性信息和空间数据信息。测绘成果在数量和规格上都较其它测绘成果产品丰富，经过分类、统计、整理之后，可以派生出很多难得的数据资料，如房屋总量、房屋层次分布、人均建筑面积、住宅建设状况及各种用途房屋的比例等，这些资料不仅能满足房产管理的需要，也同时给城市的整体建设布局、旧城区拆迁改造、危旧房屋的改造等政府决策提供数据和依据，并为城市规划、市政工程、环保绿化等提供相关信息，具有广泛的社会服务前景。
关键词房地产开发造价控制
我国加入WTO后，房地产业将会面临新的竞争和挑战。国外房产商将凭借较强的融资能力、较高的技术装备水平和管理水平以及灵活的经营机制等优势进入我国市场。而国内大部分房地产开发商手头的流动资金非常有限，即使有很大的一笔流动资金在手，他们也不愿轻易被“套牢”。因此，在新的市场面前，精明的开发商除了要学会脑筋急转弯，从规模化、集团化、品牌化等方面发展自己外，尚应从内部着手，通过加强工程质量管理与监督，严格控制工程成本，争取以最低的投入，获得最佳的经济效益，从而提高企业在市场中的竞争能力。而控制工程成本的关键就在于合理确定与有效控制工程造价。
对房地产开发商而言，如何有效地确定与控制建设工程的造价问题，是每一个房地产商面临的重大问题。一般来讲，工程造价的确定与控制可分为四个阶段，即决策阶段、设计阶段、施工阶段、竣工阶段。要合理确定与有效控制工程造价，就必须从这四个阶段入手。
1决策阶段的造价控制
可行性方案的选定和投资估算的定位是建设项目的核心，这一阶段不仅关系到目标实现时间的长短、质量的优劣，也是全过程造价控制的源头，对以后各阶段的造价控制起指导作用。如何在这一阶段把质量、造价和工期结合好，就需要进行充分的市场调研、详细的资料收集和反复的方案比较，尽可能选出最佳组合，作出科学的决策。
1．1完善投资决策机制
要成立投资策划部门，造价工程师根据公司现有的资金、土地储备情况及融资能力，结合当前市场行情，进行必要的、专业的分析论证，确定项目的可行性。
1．2建立项目审查制
公司内部员工做的投资分析报告还应聘请专业咨询公司的有关专家进行审查。谨之又谨，慎之又慎，取长补短，提出自己相应的改进措施，供决策层决定。
1．3随行就市，及时修正
随着决策内容的一步步深入，投资估算也要随之调整。造价工程师必须密切注意决策报告中的每一条建议及修改情况，及时地调整因此而产生的价格的变化。只有做好了这一点，投资估算才能真正起到有效控制工程造价和正面影响决策的作用。
2设计阶段的造价控制
优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提，因此，笔者认为可从以下五个方面来控制：
2．1实行设计方案招投标制度
在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引入竞争机制，加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。
2．2实行限额设计
项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目今后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯做法、开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。
2．3开展价值工程的应用
价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。一般来悦，提高产品价值的途径有5种：一是提高功能，降低成本。这是最理想的途径；二是功能不变，降低成本；三是成本不变，提高功能；四是功能略有下降，但带来成本大幅度降低；五是成本略有升涨，但带来功能大幅度提高。运用价值工程原理，在科学分析的基础上，对方案实行科学决策，选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是：以使用者的功能需求为出发点，对所研究对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。
2．4加强图纸会审工作
加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在工程施工前，组织总工办、工程部、经营部和预决算部，对施卫图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。
2．5加强洽商管理
杜绝不合理的设计洽商。对确实必须发生的设计变更，我们采取的方法是审核会签制，组织公司各部门讨论决定。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商，给工程增加成本。杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价。
3施工阶段的工程造价控制
3．1严格工程合同的签订与执行
签订工程合同时，最重要的要根据各工程的特点，应选择恰当的发包方式和价款调整条件，因为不同的发包方式和价款调整条件，直接关系工程造价的控制效果。
合同文本应尽可能选用由国家颁发的通用性合同文本，再根据拟建工程的特点和招标文件以及发包人承包商双方谈判结果来起草。合同文本必须准确表达双方谈判确定的意思，做到条款不漏项；标的物表达清楚、标的额计算准确；质量有标准，检验有方法；包装物、提(交)货或移交工程成品、运输方式和结算方式明确；违约责任及违约金(或赔偿金)计算方法准确；文字表达严谨，不使用模棱两可、含糊不清词语。
工程造价一般是由工程招标合同价及合同外项目价款（即工程增项、施工索赔、材料调价、费用调整等）所构成。合同价是承发包双方充分运用价值规律，反复进行价格比较，实现个别劳动消耗和社会必要平均劳动消耗的统一，基本上是等价交换的价格。它高于社会必要劳动耗费时，对承包方有利，低于社会必要平均劳动耗费，对发包方有利。但不论承包方获得利益或发包方节约投资，都要通过市场竞争来实现，并符合价格规律的要求。
工程现场施工条件受到种种复杂因素的影响和干扰，使工程造价波动的幅度也非常大。施工合同中的合同价款包括了国家及地方定额管理部门颁发的标准定额中的人工、材料（设备）、施工机械、管理费用及政策性调价外，凡是由承包方负责的，其费用必须全部无一遗漏地包括在工程价款中。承包方承诺的条件和费用一般在双方招投标过程谈判，双方依据工程的承包方式予以确认并在签订工程施工合同时，据以确定工程的合同价款在工程结算时还能否进行调整。
3．2严格材料、设备的定价和订购
一般来说，钢筋、水泥、木材、砖、砂、石这些主要用于主体施工的材料，价格相对稳定，市场透明度大，以建设工程造价管理站公布的信息价再结合市场行情进行适当的调整即可。但市场装饰材料品种繁多，价格差别大。对于这部分材料，一般由甲方订购或者由施工单位推荐三种以上的同类型材料的品牌和价格由甲方确认后，方可购买。这样，才能既控制造价又保证工程质量。安装专业中预埋、预留的管线等一般都是由施工单位购买，但设备主要由甲方采购的。设备造价涉及金额大，占整个工程造价的30％以上。设备订购计划必须与工程实际进度紧密配合，以免影响工期。
3．3工程款的控制
目前，建筑市场竞争激烈，僧多粥少，开发商一般不需支付工程预付款，甚至要求承建商对工程主体进行部分或全部垫资。这样，既缓解甲方的资金占用压力又能考察施工单位实力，还对约束施工企业如期按合同履约起到积极作用。另外，工程进度款的支付比例是房地产开发企业不容忽视的问题。通用做法是：①按每月实际已完工程造价的80％支付工程进度款；②待工程竣工验收合格后，支付总造价的85%；③工程验收合格交付使用后，甲、乙双方在合同规定的期限内完成结算，再支付至总造价的97％的工程款，留3％作为工程保修款，待保修期满后支付乙方保修金。
4竣工阶段的工程造价控制
竣工结算是工程造价控制的最后一个阶段，它是反映建设项目实际造价和投资效果的文件，也是竣工验收报告的重要组成部分，必须予以高度重视，严格把关。根据本人这几年的工作经验，认为重点应做到以下几个方面：
（1）严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。
（2）检查隐蔽验收记录及施工日记，确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。
（3）落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序，是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。
（4）按图严格核实工程量。一般而言，施工单位均会有意高估工程量，建设单位的审核人员必须严格把关，按实结算。
（5）严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。
（6）严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。
（7）认真审查、复核，防止各项计算误差。综上所述，工程造价控制是一个系统的、全面的动态管理过程，只有对工程建设的每一个阶段采用科学的、系统的管理方法加以严格控制，才能达到全面控制工程造价的预期目的。
工程竣工时，根据合同文件中计价方式及允许调整费用范围的规定，发包方对承包方提出的竣工结算文件必须要进行认真的审核，避免承包方在工程结算中高估冒算，以便合理的确定工程造价。
5结语
总而言之，工程造价的确定与控制是一门博大精深的学问，本文所论及的仅是笔者几年来的工作体会，一得之愚而已。随着我国造价理论的进一步完善和发展，造价工程师制度的推行，提高投资效益的要求将使合理确定与控制工程造价的地位更加重要。
参考文献
1吴秋菊，姜金剑．合同管理对工程造价的影响及对策［J］．德州学院学报，2002（12）
今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：
一、规范外商投资房地产市场准入
（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发经营管理
（六）对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。
（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬窗体顶房价等违法违规行为的，要根据国办发〔**〕37号文件及其他有关规定严肃查处。
三、严格境外机构和个人购房管理
（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
四、进一步强化和落实监管责任
第二条在*市区(包括德城区、*经济开发区、运河经济开发区)和县(市)人民政府所在地城市规划区内从事房地产开发经营活动，均应遵守本办法。
第三条市建设行政主管部门负责全市《房地产开发经营权证明》的管理工作，由市城市建设综合开发房屋拆迁管理办公室具体负责实施。县(市)建设行政主管部门负责本辖区《房地产开发经营权证明》的管理工作。
第四条房地产开发企业必须持有关合法证件，到房地产开发主管部门申请领取《房地产开发经营权证明》,方可进行房地产开发经营。《房地产开发经营权证明》是开发企业依法取得开发项目经营权的法律凭证。
第五条开发企业申请《房地产开发经营权证明》必须提供下列证件：(一)房地产开发经营权证明申请书；(二)房地产开发合同和开发项目手册；(三)《营业执照》和《房地产开发企业资质证书》副本；(四)交缴开发项目价款凭证；(五)开发项目情况简介和总平面图；(六)规划、国土部门的意见和有关证明文件；(七)开发主管部门认为应当提供的其他证件。
第六条房地产开发主管部门接到开发企业申请后，应当在15日内按有关规定进行审查。符合条件的，应当签发《房地产开发经营权证明》;不符合条件的，应当告知该申请企业原因，并退回有关申请材料。
第七条开发企业申领《房地产开发经营权证明》后，方可到有关部门办理开发项目开工手续。
第八条《房地产开发经营权证明》实行一项一证制度，必须发到项目。未经房地产开发主管部门批准，任何单位和个人不得擅自更改、转让和借用。
第九条开发企业依法转让开发项目，应当与受让人持开发项目转让合同到开发主管部门办理《房地产开发经营权证明》变更手续。
第十条开发企业预(销)售商品房时，必须出示《房地产开发经营权证明》并标明其编号。开发项目建筑工程公示牌、规划公示牌应注明《房地产开发经营权证明》编号等内容。
第十一条《房地产开发经营权证明》的内容、规格、式样，由市建设行政主管部门负责统一制定，*市城市建设综合开发房屋拆迁管理办公室和县(市)建设行政主管部门负责组织发放、使用、监督和管理。
第十二条违反本办法，未取得《房地产开发经营权证明》,擅自进行开发经营或转让开发项目的，由建设行政主管部门按照《山东省城市房地产开发经营管理条例》进行处罚。
第十三条建设行政主管部门的工作人员在实施房地产开发经营管理等工作中，、、的，按管理权限由其所在单位或者有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
关键词：新常态；房地产；人才需求；人才培养
一、我国房地产新常态的基本特征
（一）新常态下房地产市场的运行状况
1.房地产投资增速持续下降，远低于同期固定资产投资近两年，我国房地产市场步入交易萎缩阶段，有些城市甚至持续处于负增长区间。根据国家统计局数据，2014年以来房地产投资增速持续下降，2015年累计投资增速持续在10%以下低位徘徊，至2015年底降至1%，低于固定资产投资增速，而2014年之前房地产投资增长速度一直略快于固定资产。与此同时，房地产开发企业购地热情大大降低。2.商品房销售乏力，楼市去库存压力大2014年开始至2015年上半年，我国商品房销售面积持续呈现负增长。2015年下半年虽恢复到正值水平，但增幅收窄，楼市去库存压力大。2010～2015年，我国商品品房累计新开工面积106.64亿平方米，而同期销售面积只有70.53亿平方米，意味着6年新开工的商品房中有36.11亿平方米仍未销售，库存量接近开工面积的34%。据估计全国楼市目前约有85～90亿元平方米的库存量，按过去3年的平均销售速度估算，去库存需要至少7年左右的时间。[1]3.房企海外投资活跃，加快“走出去”战略布局近几年中国房地产企业的海外投资活动显著增加，包括绿地、万科、万达、富力等在内的多家房地产企业瞄准海外房地产市场上巨大的投资需求和旅游需求，积极布局欧美、澳大利亚、东南亚等华人密集的海外房地产市场。据仲量联行统计，2013中国内地对外商业地产市场投资额接近50亿美元，同比增长20%，预计到2020年国内房地产企业的年均海外投资额可达500亿美元。[2]4.行业集中度进一步提高，企业并购重组活跃全国商品房销售额和销售面积持续呈现负增长之际，行业集中度不断提升，房地产百强企业的销售业绩仍然保持上涨势头。2016年百强企业的商品房销售额和销售面积分别同比增长19.4%和15.6%，比全国平均水平分别高5%和9.1%。2015年百强企业市场份额从35.2%上升至36.7%。其中，综合实力前十强企业2015年销售额占百强企业的44.5%，市场份额达到16.3%。[3]房地产市场下行期，房地产企业并购案例不断增加。2014年我国房地产行业并购案例达236宗，与2013年153宗相比增长54.2%。[4]其中综合实力强和资金充足的大型房 此外，在房地产中介服务行业，企业间的并购重组也相当活跃。
（二）房地产新常态的市场特征
1.我国房地产市场逐步进入平稳理性增长的新常态企业的开发投资速度回归理性，已经由高速开发、地王频现、拿地开发就能赚钱的时代，进入平稳投资、理性开发和产品质量不断提升的时代。房地产市场的供需格局已发生了较大变化，由此前的供不应求向供需基本平衡转变，购房者的置业投资也在回归理性，已经由居民住房普遍短缺、投资投机盛行，开始进入拥有较高住房自有率、理性消费和投资的时代。商品房的品种和品质不断提升，消费者青睐于高品质产品，房地产产品类型会日渐丰富，门类将逐步齐全。2.房地产行业优胜劣汰及转型升级呈新常态房地产市场库存高企使得房地产企业面临严重的资金压力，银行坏账、金融风险增加，企业进入了优胜劣汰、兼并重组的时代。企业品牌、资金实力、技术水平和管理能力成为企业盈利和生存的重要条件。实力不强的中小企业将面临破产倒闭或是被收购兼并的风险，只有实力雄厚的大企业才有生存空间，行业集中度会不断提高。与此同时，行业性的深度调整使房地产企业积极转型升级。在转型过程中，房地产企业布局养老产业、文化旅游产业，以及向产业地产、商业地产发力，未来房地产行业跨界资源整合将成为新常态。3.房地产企业布局国际战略、开拓海外市场呈新常态近几年大型房企正积极布局国际市场，一是源于海外巨大的消费市场，华人在海外的教育投资需求和旅游投资需求成为房地产企业进军国际市场的重要需求载体；二是欧美经济逐渐复苏，较之国内日益下降的投资回报率，海外投资的行业利润较为可观；三是大型房地产企业在“走出去”战略号召之下，积极布局国际市场，为企业的国际化道路做铺垫。因此未来房地产企业将面临来自国内市场和国际市场的双重竞争。4.技术创新和服务创新呈新常态随着房地产市场竞争加剧，企业间的竞争将不再是单纯的投资规模、营销速度之争，而更多地是企业专业技术和服务能力的竞争。主要体现在：一是信息化时代房地产业与互联网技术的结合将是大势所趋，互联网思维在房地产各环节正在全链条式渗透，技术创新成为房地产行业的新常态。二是房地产价值探索正在全产业链中展开。房地产业正在改变以“卖房”为轴心的运营模式，企业对房地产价值的探索从土地利用、项目开发，到后期运营和物业服务，贯穿于整个行业生命周期。未来房地产开发企业将实现从制造商到服务商的转变，服务创新将成为一种常态。三是房地产将向轻型化转型。房地产企业致力于从“重资产”经营模式向“轻资产”经营模式转型，通过提高资金周转率、增加服务附加值的模式提高投资回报。
二、房地产新常态对人才需求的新变化
新常态背景下，我国房地产人才市场呈现出以下新特征：
（一）房地产人才市场的新变化
1.人才经济时代到来根据现代经济增长理论，国家经济发展的驱动力依次经历了劳动力驱动、资金驱动和知识驱动三个阶段。在知识驱动阶段，企业生产经营对技术和智力的依赖程度远远超过了对其他生产要素的依赖，人力资源既是知识、信息和技术的创造者，又是将知识、信息和技术向经济转移的执行者。当人才在经济发展过程中起主导作用时，就进入了人才经济时代。它是知识经济发展的结果，是知识经济发展的高级形式。在这个时代，人才已突破人力资源的属性，具有较强的经济意义，成为获得资金、扩张资本和占有资源的保障。新常态背景下房地产开发经营的各个环节都出现了深刻变化，人才资源成为应对市场变化的最有效资源。622.行业人才流动加快房地产行业人才流动频繁，其行业从业人员的平均流动率高于其他行业。一是源于人才经济本身的属性特点。在人才经济时代，人才的单位属性、区域属性趋于淡化，而人才的全球化、国际化属性日益强化凸显，人才在国际国内的自由流动更加常态化。二是源于房地产行业较大的人才需求及较低的人才流动成本。近几年房地产行业尤其是房地产中介服务型人才需求量出现了较大增长。房地产中介服务行业具有从业人员数量多、人员流动性大等特点，但在人才需求的支撑之下，从业人员的流动成本却较低。三是房地产行业的高收益性是房地产行业人才频繁流动的重要原因。3.行业薪酬快速增长人才经济时代，人才流动频繁，房地产企业为留住人才，通过多种途径提高从业人员的薪酬待遇，以增强员工的职业认同感和企业忠实度。2014年一线城市房地产行业的薪酬增长率为7.7%，[5]毕业生的起薪也有不同程度的增长。房地产中介服务行业也通过多种途径提高员工待遇，我爱我家推出“全员持股计划”，链家地产在全国范围大幅提高经纪人底薪，中原地产提高员工佣金并推出核心骨干持股计划。
（二）房地产人才需求的新变化
新常态背景下房地产行业的转型升级，房地产人才市场的新变化，导致复合型人才、创新型人才和大数据人才需求量将大幅增加。1.复合型人才复合型人才是指具有两个或两个以上专业(或学科)的基本知识和基本能力的人才，其实质是突破学科或专业界限，接触并把握不同专业领域的知识及思维方法。这种复合包括多学科之间的复合、多专业之间的复合、智力因素和非智力因素之间的复合等[6]。因此复合型人才具有知识的集成性、能力的复合性和素养的全面性等特征。我国房地产经过十几年的飞速发展，其产业链日益完善，涉及规划设计、征地拆迁、土地出让转让、房地产开发、商品房交易、咨询策划、物业服务等多个环节，因此房地产行业所需的人才数量大、种类多。但目前该行业具有丰富实战经验和扎实理论功底，熟知从征地、规划、设计、谈判、开发、融资、策划、推广到管理全产业链的复合型人才十分紧缺。此外，复合地产的兴起，互联网技术在房地产全产业链的渗透，房地产对人才的需求已不仅仅限于产业链内部，还包括与房地产发展相关的跨界复合型人才的需求。2.创新型人才创新型人才是具有创新性意识、创造性思维和创新能力的人才，其评价内容包括智力因素和非智力因素。智力因素主要表现为创造性思维能力、创造性想象能力、敏锐的问题意识、合理的知识结构等[2]；非智力因素指由个体的责任感、自信心、意志力、理想和信仰等方面综合内化而形成的全面发展的现代人格[7]。新常态背景下，房地产从市场定位、产品设计，到营销策划、管理服务等多方面都需进行创新，创新成为企业生存和盈利的必要条件，因此有创新思维和创新能力的人才，无疑将成为房地产业最受欢迎的人才。3.大数据人才近几年，大数据正在经济发展和企业经营中发挥重要作用。据CSDN《2014中国大数据行业大调查》显示，受访企业中已经实践大数据并有成功案例和产品的公司约占29.5%，正在搭建大数据平台的公司约为32.5%，24.5%的公司已对大数据进行了充分的了解与准备。[8]大数据人才的价值在于：通过深度挖掘分析，将数据变成可操作利用的情报信息，为企业发展定位和运营提供精细化服务，从而帮助企业做出商业决策、降低成本、增加利润。随着房地产由粗放式增长向精细化服务转变，大数据的开发与创新也正在房地产各产业链萌芽。在最急需大数据人才的行业排名中，房地产开发人才位居第二。[9]2014年在金隅万科广场项目运作中，万科与百度合作，借助百度数据，分析商场消费人群，掌握顾客的消费习惯和活动轨迹，使商场能为顾客提供精准营销。以花样年为代表的物业服务企业利用大数据向社区服务商转型，通过“社区服务系统”为居民提供生活采购、保姆家政、小区金融、公共服务、企业引资等服务。在大数据时代，企业之间正在为了吸引并留住大数据专业人才而展开战争。63
三、新常态下高职房地产经营管理类人才培养的新思路
基于房地产行业人才市场和人才需求的新变化，人才培养必须站在新的高度进行重新审视和规划。对高职教育而言，在人才经济时代，人才的开发与培养既要有国际视野，又要多维度提升学生的知识素养、能力素质和心理素养。
（一）知识素养
培养跨界复合型人才、创新型人才和大数据人才，应使学生具有多维而连续的知识。而目前高职教育普遍存在重实践、轻理论，重专业教育、轻通识教育等问题，知识结构单一，学生缺乏对交叉学科知识的了解，所学知识缺乏系统且有较大片面性，知识迁移更新能力较弱。为培养房地产行业所需的跨界复合型人才、创新型人才和大数据人才，在学生的知识素养方面，可以从以下几个方面展开：一是改变顶层设计，打破专业建制。将学生在校教育分为基础教育和专业教育两个阶段。基础教育阶段，淡化专业色彩，按学科大类制订人才培养方案，学生不再简单归属某一学院或专业。待学生对专业和行业有一定的认知和了解之后，学生可根据自身的兴趣、爱好和特长，选择某一适合自己的专业，此时学生进入专业教育阶段。二是突破学科体系，加大选修课比重。在基础教育阶段，按复合型人才、创新型人才和大数据人才的培养目标改革课程体系和教学内容，使学生具备知识迁移、知识复合、知识创新和知识集成能力。一类是以通识教育为主的选修课，涵盖科学素养、人文素养、信息素养以及方法学的意识和训练。这些课程对培养学生对学科基础知识以及相关学科综合知识的了解、领会、综合、运用的能力大有帮助，学生可按照自身的兴趣特长或未来的职业规划选择合适的课程。另一类是以培养学生国际化视野为主的选修课。随着房地产企业对国际化人才的需求愈发强烈，学校要注重培养学生的国际化视野和国际化情操。开设国际教育系列课程，使学生了解各国文化、特点及国际关系；增设国际礼仪课程、国际规则课程，为日后的国际交往、国际谈判等奠定基础；聘请外教、招收外籍学生，为中国学生与外国学生之间的沟通交流架设桥梁；增加教师到国外培训进修、学生到境外实习实训的机会。在专业教育阶段，则根据房地产经营管理类专业特点，培养学生在市场调研方面的数据分析处理能力、产品定位和市场营销方面的创新能力等。三是推进跨学院、跨系科、跨专业间的合作常态化。让学生能够跨学校交流，跨学科探索，跨专业学习，使学生不断丰富知识、开阔视野、激活思维。如房地产经营管理类专业与建筑类、电子商务类、景观设计类、多媒体技术类、统计类等专业的交流合作，可通过资源共享、优势互补方式，开拓学生的知识视野，提高学生对知识的更新能力和复合能力。
（二）能力素养
一是着力培养创新能力。不论是复合型人才、创新型人才还是大数据人才，创新能力的训练与培养都将是重点。美国心理学家托兰斯通过调查列出了创造型学生的行为特征，包括：好奇心，不断地提问；思维和行动的独创性和独立性；想象力丰富，喜欢虚构和叙述，富于幻想；不随大流，不过分依赖集体的意志；主意多，喜欢搞试验；顽强、坚韧[10]。培养创造型学生，首先要改变教学模式，从以教师为主向以学生为主转变，通过激发式教学方法，增加学生的参与感。其次拓展创新素质教育，响应“大众创业、万众创新”号召，鼓励学生参与创新实践，通过课外活动、社团活动、社会实践活动和创业活动等多元方式，使创新意识在学生中普遍渗透。二是训练工具性能力。工具性能力是考察学生利用现代技术工具来获取信息、分析问题、解决问题、以及交流和实践的能力。对房地产经营管理类专业的高职学生而言，工具性能力主要包括外语能力和计算机能力。外语能力顺应了新常态背景下房地产企业海外开发与营销的盛行趋势，强调训练学生的阅读能力、口语能力和翻译能力。计算机能力贴合了目前互联网在房地产全产业链的渗透趋势以及大数据高速发展的趋势，包括利用计算机进行信息搜集与查询、信息统计与处理、信息分析与运用的能力。
（三）心理素养
关键词：房产档案 管理 创新
中图分类号：G271 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2013）06-0007-01
随着信息技术的不断发展以及社会对房产档案需求的日益增多，传统的房产档案管理模式已经难以满足现代化、高效化的发展需要。房产档案管理部门必须在认清房产档案管理特点的基础上，对传统的管理体制进行创新，不仅要对单位内部管理机制和服务观念进行改革，还要对房产档案管理手段和管理技术进行改革，以推动房产档案管理步入信息化、现代化的运行轨道。
一、房地产档案的特点
房地产档案是指房地产行政管理部门在房地产发证登记、房地产交易买卖、房屋动拆迁、建设用地及批租用地活动中，经过收集、整理、鉴定，按一定的手段形成的反映产权人、房屋自然状况及使用土地状况，应当归档保存的文字材料、计算材料、图纸、图表、照片、录像带、录音带、磁介质软盘等各种载体内容的文件材料。
1.房地产档案特点
1.1法律依据性
房地产档案是除房地产权属证书外法律认可的、确认房地产权利归属、鉴证房地产权属处置的唯一有效证明。由于房地产业已成为国民经济的支柱产业，房地产的经济行为日益增多。诸如房地产交易、析产、抵押、继承、查封、保全、评估过程中产生的种种纠纷，人民法院如何裁决，房地产档案是重要的法律依据。
1.2动态性
造成房地产档案的动态性主要有两个方面的原因：一是房地产本身发生了变化。例如房屋的状况变动，房屋被拆除产权灭失等。二是房屋外部条件的变化引起房地产档案的变化。包括房产测量方法的改变，历史遗留问题的处理，路街巷变化，编号方式的改变，房产交易造成房地产权属转移等。
1.3数量巨大，使用频繁
房地产档案是与房屋产权一一对应的。也就是说有一份产权，就会存在一卷房地产档案。因此，房地产档案的数量相当大，部分大城市的房地产档案数以百万计。据笔者调查统计，为办理房地产交易、析产、继承、抵押、查封、评估等正常业务而利用房地产档案，大城市平均每年为3～6万次，中等城市为l～3万次，小城市为2千～1万次。从总体上看，房地产档案的数量和利用量都非常大。
1.4区域垄断性
房地产管理的基本原则是属地管理。因此，各地房地产管理部门在进行房地产管理的过程中处于对本地区房地产档案的独占和垄断地位，如果不规范管理和开发利用，将直接影响本地区房地产业乃至整个经济的发展和社会的稳定。
1.5呈现信息化性
房产档案信息化，就是指在房产档案管理活动中全面应用现代信息技术，对档案信息资源进行处置、管理和提供利用服务。电子档案是房产档案保管以及便捷查阅的需要。传统的纸质档案管理方式，主要进行手工查阅，电子文件档案不受时间和空间限制随时随地进行查阅和利用。同一个电子文件中的正文、图形、批示、附件等可以在载体上连续存放，房产档案的数字化管理，能够满足查阅需求。
二、房地产档案现代化管理的措施
1.要加强培训，提高管理人员素质
房地产产权档案是城市房地产管理的综合反映，在当前的信息时代建立一支既懂档案管理，又懂房地产管理和计算机知识的专业队伍，是实现房地产档案现代化管理工作的关键。计算机是高科技产业，需要有高素质的人才，档案部门除引进计算机专业技术人员外，还要加强在职档案管理人员的计算机基础知识培训，使管理人员既要掌握计算机的工作原理，又要熟练掌握计算机的操作技能。
2.要充分利用房地产档案信息。
房地产档案蕴涵着丰富的信息，房地产档案的现代化管理可以充分、快捷地利用房地产档案信息为经济建设服务。为此，我们要根据计算机管理的特点，编制信息检索工具，对房地产档案信息进行加工，更好地利用房地产档案信息。第一，要编制检索工具。数据中每一个产权要素都可 同时，利用计算机处理信息的功能，编制打印房地产卡片、产权证号目录、案卷目录等检索工具，形成计算机检索与手工检索互补的档案信息检索体系，以提供高效、便捷的查询服务。第二，要进一步方便档案信息的查询。档案利用是档案管理的目的。房地产档案实现现代化管理后，档案利用者可直接从计算机上阅读图形和文本形式的原始档案，并可提供打印服务。计算机的应用既保护了档案原件又能高效地满足利用者的需要，从而改变过去以案卷为检索单位、通过案卷查文件的方式，大大提高了工作效率。第三，要大力开发档案资源。还应将产权档案信息推向社会，满足社会对档案信息的需求。
3.要实行房地产交易、产权登记管理现代化，推动房地产档案管理的现代化
在房地产产权交易管理中，要充分利用计算机对房地产产权登记的收件、初审、复审、审批、缮证、发证和财务结算实现现代化管理，使产权登记过程中收集、产生的各种证明，直接登记进入计算机，形成完整准确的房地产档案数据库，为利用计算机管理档案奠定基础。原始档案数据进入计算机后，再利用计算机强大的分类组合、检索、调阅、复制功能，来建立完整的房地产档案管理系统。
房地产档案管理的现代化是新形势下房地产业发展的必然要求，而要实现房地产档案的现代化管理，房地产管理部门必须提高认识，下决心投入资金，选配人才和先进的现代化管理设备，为档案现代化管理创造有利的条件。
总之，房地产档案工作要适应市场经济发展的要求，要更新观念，深化改革，运用法律和经济手段，不断增强服务功能，才能更好地发挥房地产档案作用。
参考文献
[1]吉华。浅谈房地产档案的开发利用[J]；档案与建设；2005年12期。
[2]王美荣 我国房地产档案管理的研究[J]；现代商业2010（18）.
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[4] 梁伟清 关于提升房产档案管理水平的思考[J]；南方论刊2010（5）.
关键词：房产测绘技术；测绘质量；控制管理
随着社会经济的快速发展促进了城市发展建设的速度，房地产行业应运而生。在城市发展过程中房产价格在逐年上调，社会公众对于房产的产权归属意识在不断地增强；为了更好地避免社会公众与房地产开发商之间因房产的归属权益发生不必要的矛盾性冲突，确保社会的安全稳定发展，需要对房产测绘工作的质量进行监控管理，由于房产测绘工作涉及到社会公众的切身利益，使得测绘工作更为重要。因此，在对房产进行实际测绘工作开展中，要运用合理的测绘技术，才能够确保测绘工作的质量得到有效的控制。
1房产测绘技术情况分析
1.1全站仪技术在房产测绘工作中的应用。全站仪是目前比较先进的测绘设备仪器，这种设备具有多种强大的功能，测量的精准度高、信息资源获取速度快，在现代的房产测量工作中得到了广泛的应用。全站仪测绘仪器主要是通过计算机微处理器、测角装置以及测距装置等多种仪器的有机结合；全站仪测量设备在实际房产测绘工作中的应用比较广泛，其能够快速精准地获取测量的有效数据信息，通过远程连接的计算机对所测量的数据信息进行精准的测算，并在此技术上，对各类数据信息资源进行有效的传输，实现数据的高效、存储与利用。1.2RTK技术在房产测绘工作中的应用。RTK技术在房产测绘中的应用可以对被测量物体的部分物点位置、被测量物体的权属界址等进行精准的测绘，其测量仪器的高精度在房地产测绘工作中得到了广泛的应用。为了确保对房产测绘工作的质量和效果，将RTK技术与GPS技术有机地结合，使其测量的效果更佳精准；此应用方式一般用于大范围房产测绘的等级控制及图根控制点的测量。GPS与RTK技术融合后的操作流程示意图如图1所示。1.3GIS技术在房产测绘工作中的应用。GIS技术在房产测绘工作中的应用主要是通过GIS技术对被测绘的房产图形及其房屋附属图形进行详细的绘制，通过GIS操作系统将房产测绘管理信息进行快速的实现，GIS技术在房产测绘的工作开展中有助于实现图形属性的双向连接的目的性，由于其对于房屋产区的公共面积分摊计算，能够让测绘的数据信息更加的精准，对于那些人工无法进行操作的分户平面图设计、分层平面图设计等工作，就需要借助GIS技术进行计算机自动化绘制生成。GIS技术在房产测绘信息系统操作中主要包含七个模块，如图2所示。1.3.1登录与注册模块。GIS技术在房产测绘信息管理系统的登录与注册模块主要功能是帮助用户建立用户名、登录密码等常规操作性功能。1.3.2测绘信息管理模块。GIS技术在房产测绘信息管理系统中的测绘信息管理模块主要功能是对电子地形图进行测绘、对地形图进行测绘录入、对地形图进行修改或是错误信息删除等功能。1.3.3幢信息管理模块。GIS技术在房产测绘信息管理系统中的幢管理信息模块的主要功能是帮助使用者快速地查找房产权益者信息、对房产权益者的迁入、档案提出、新增房产权益者、房产权益者个人信息的修改、删除，房产信息的拆分与合并、对房产信息进行批量的导入、导出或是个体性导入、导出等功能。1.3.4房屋信息管理模块。GIS技术在房产测绘信息管理系统中的房屋信息管理模块的主要功能是对房产权益者的个人信息进行查找，对房产权益者的迁入、档案提出、新增房产权益者、房产权益者个人信息的修改、删除，房产信息的拆分与合并、对房产信息进行批量的导入、导出或是个体性导入、倒导等功能。1.3.5查询统计系统。GIS技术在房产测绘信息管理系统中的查询统计模块的主要功能是对房产信息进行统计、对房产资源的户型信息进行查询，对房产的公共信息的查询、对房产所属权限及房产面积进行查询，对房产的户型及面积进行查询。1.3.6成果输出模块。GIS技术在房产测绘信息管理系统中的成果输出模块的主要工作就是对系统中的数据信息、图标信息以及属性信息等进行输出管理。1.3.7系统管理模块。GIS技术在房产测绘信息管理系统中的系统管理模块的主要功能就是对系统进行日常的维护维管理。对于GIS技术中的这7个管理模块之间既有相互之间的联系，又有各自的功能侧重点，对于测绘信息的管理模块、幢信息的管理模块、房层信息管理模块以及查询和统计模块等是GIS房产测绘管理信息系统中的核心组成部分，由此，GIS技术在房产测绘工作中的应用不仅能够提高对房产测绘的工作效率，还能够提升房产测绘信息的精准度。
2房产测绘的质量控制及管理分析
2.1完善房产测绘质量监督控制管理策略。房产测绘技术的应用效果在于是否具备完善的房产测绘质量控制机制，房产测绘技术的质量取决于在对房产测绘市场的监督与管理，对于测绘质量的控制要对测绘市场的管理进行有效的调节，有助于房产测绘市场形成有秩序化的竞争，通过对房产测绘市场的测绘价格调研，保证测绘产品以及测绘的服务质量，使其能够为测绘产品的使用方的切身利益服务。在对房产测绘的质量监控管理中，房产测绘技术的能力及水平会得到有效的提升，有助于房产测绘质量和效果的控制，从而实现对房产测绘市场的资源优化整合。2.2完善房产测绘的内部质量控制。要让房产的测绘质量得到有效的控制，其关键的原因就在于对房产测绘工作的内部质量进行控制，对于房产测绘的内部机制完善，要合理控制房产测绘工作的质量，根据国家有关单位制定的测绘工作标准、工作流程及工作规范进行测绘工作的开展。在实际测绘工作开展过程中，要紧抓每一个测绘的关键环节，对影响测绘质量的因素进行有效的控制，确保房产测绘工作得出的数据更加的精准，实现房产测绘工作整体水平的提升。2.3加强对房产测绘工作人员的培训管理。在房产测绘工作中，其测绘的核心重点就是测绘工作人员的个人素质和业务能力，为了确保对房产测绘的质量，需要定期对测绘人员进行专业化的培训与测绘技术、测绘经验的传递与分享，培训的内容主要以对房产测绘�
参考文献：
第一条 为了加强对房地产开发的管理，促进和保障房地产业的健康发展，依据《中华人民共和国房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条 在本市行政区域国有土地范围内从事房地产开发、房地产经营、实施房地产管理，应遵守本办法。
第三条 房地产开发应按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条 市城乡建设委员会是本市房地产开发的行政主管部门（以下称市房地产开发主管部门），负责全市房地产开发经营监督管理工作。市有关部门，依照政府规定的职责，负责与之相应的房地产开发监督管理工作。
第二章 房地产开发企业
第五条 房地产开发企业包括房地产开发专营企业、房地产开发兼营企业、房地产开发项目企业。
房地产开发专营企业是指以房地产开发经营为主的企业；房地产开发兼营企业是指以其他经营为主，兼营房地产开发经营业务的企业；房地产开发项目企业是指以房地产开发�
第六条 设立房地产开发企业，除应符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应具备下列条件：
（一）有800万元以上的注册资本，流动资金不低于500万元；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员和统计人员；
（三）有建筑面积在300平方米以上的固定办公经营场所。
第七条 房地产开发企业应依据《中华人民共和国公司法》登记申办为有限责任公司、股份有限责任公司或国有独资公司。外商投资设立房地产开发企业的，除应符合本办法第六条的规定外，还应依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。
第八条 设立房地产开发企业，应向市房地产开发主管部门申请资质初审，并向市工商管理部门申请登记。市房地产开发主管部门应在接到申请之日起15日内办理资质初审；市工商管理部门对符合本办法第六条规定的，在接到市房地产开发主管部门初审意见之日起30日内予以登记。不符合条件不予登记的，应说明理由。
第九条 房地产开发企业应自领取营业执照之日起15日内，持下列文件到市房地产开发主管部门注册备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同；
（六）固定办公经营场所证明。
第十一条 房地产开发企业应按照有关规定接受资质年度检查。并定期向市房地产开发主管部门和市统计部门报送统计资料及有关资料。
第三章 房地产开发项目
第十二条 房地产开发项目，应符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。应坚持新区建设与旧区改造相结合的原则，注重基础设施开发，提高城市规划设计质量，增加和丰富城市绿地，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产和优秀近、现代建筑。
第十三条 土地使用权在招标、拍卖、协议、划拨前，市规划土地管理部门和市房地产开发主管部门应对下列事项提出书面意见，作为依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置形式。
第十四条 城市规划区内集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。
第十五条 房地产开发项目实行资本金制度，资本金不得低于项目总投资的30%。
第十六条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应签订转让合同，向市土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续，转让地上有建筑物的房地产开发项目，应到市房产管理部门办理登记手续。并到市房地产开发主管部门备案，更换项目批准文件。未完成拆迁安置任务的房地产开发项目不得转让。
第四章 房地产开发建设
第十七条 房地产开发企业应按照限时制度的规定，按时完成房地产开发项目。对停缓建项目，可延长竣工时限，但延长时限最多不得超过一年。在延长时限内仍未竣工的，由市房地产开发主管部门收回该项目建设权，重新组织招标、拍卖；对闲置土地项目，由市土地管理部门拟订闲置土地的处置方案，经原批准用地的人民政府批准后组织实施。
第十八条 房地产开发公司资质和施工企业资质与开发项目等级必须相对应。
房地产开发企业应将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在《房地产开发项目手册》中，每季度末报送市房地产开发主管部门审核。
第十九条 房地产开发建设应根据项目的性质和规划设计要求，通过招标投标方式，优选勘察、设计、施工、监理单位，并签订合同。
第二十条 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向市房地产开发主管部门提出竣工验收申请。市房地产开发主管部门自收到申请之日起30日内，组织有关部门，依照有关规定进行验收。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第五章 房地产开发经营
第二十一条 房地产开发企业申请商品房销（预）售，应提供下列文件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）营业执照和资质等级证书；
（五）工程施工合同；
（六）预售商品房分层平面图；
（七）商品房预售方案。
第二十二条 房地产开发企业应在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应按照质量保证的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应承担赔偿责任。
第二十三条 商品房交付使用后，购买 经核验，确属主体结构不合格的，购买人有权退房；如对购买人造成损失的，房地产开发企业应承担赔偿责任。
第二十四条 预售商品房的购买人应自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应协助商品房购买人办理土地使用权变更和所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
第六章 法律责任
第二十五条 违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营活动的，由市工商行政管理部门没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款。
第二十六条 违反本办法规定，未取得房地产开发资格或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由市房地产开发主管部门责令限期整改，并处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由市工商管理部门吊销营业执照。
第二十七条 房地产开发企业有下列行为之一的，由市房地产开发主管部门和其他有关部门给予警告、限期整改、停止或取消项目开发建设权、拍卖资产、降低直至取消资质等级，并处以5000元以上3万元以下的罚款：
（一）申请资质等级初审时隐瞒真实情况、弄虚作假的；
（二）未按规定办理变更或注销手续的；
（三）伪造、涂改、出租、出借、转让《房地产开发企业资质等级证书》的；
（四）未如实填写或者未按规定时间交验《房地产开发项目手册》的；
（五）瞒报或未按规定报送统计报表的；
（六）未按规定进行资质年检的；
（七）未按规定向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书的；
（八）未按规定办理有关开发建设手续而擅自开发建设的；
（九）无故拖期回迁超过半年以上的；
（十）住宅小区、组团按规定的竣工期限超期二年以上不能竣工的，交付使用后二年以上仍未达到综合验收标准的，交付使用后一年未完成配套建设也不采取任何措施的。
第二十八条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由市房地产开发主管部门责令限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，处以10万元以上30万元以下的罚款。验收不合格的，依照本办法第二十九条规定处理。
第二十九条 违反本办法规定，将不合格的房屋交付使用的，由市房地产开发主管部门责令限期返修，并处以房屋总造价2%的罚款；情节严重的，由市工商管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由市房地产开发主管部门取消其开发项目建设权，市土地管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，并处以违法所得5倍以下的罚款。
第三十一条 违反本办法规定，擅自预售商品房的，由市房产管理部门，责令停止违法行为，没收违法所得，可并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第三十二条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，给予行政处分。
第三十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附则
关键词：房地产；管理；措施
中图分类号：F293 文献标识码： A 文章编号：
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。
一、房地产开发工程管理的目标
房地产开发实际上是一个价值再创造的过程，是一个综合性的寻求资产增值的行为。它必须通过工程的质量控制、成本控制、工期控制以及项目营销等工作的顺利完成，才能产生预期利润并进行再发展。所以，通过工程管理，它应使所建的项目实现下述目标：
1、建筑上有良好的使用功能，并且外形美观新颖，小区建设合理、环境宜人，能充分满足购房者的要求。
2、 在结构上安全可——能符合国家有关技术标准的规定。
3、在经济上能达到“物美价廉”，在保证工程质量的前提下，最大限度地降低工程造价，合理缩短建设工期。
4、在施工中能安全生产，不发生重大安全事故。
二、房地产管理措施
1、开发管理
房地产开发工程管理工作是房地产开发企业的重要工作之一，其对企业的经济效益有着重要的影响，关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的科学开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重点。加强房地产开发工程管理工作的开展有助于保障工程建设施工的顺利进行、保障开发企业的经济效益、保障工程施工质量、保障房地产开发企业综合市场竞争力的提高。针对这样的情况，现代房地产开发企业必须认识到开发工程管理工作的重要性，以现代房地产开发管理理念进行工程开发的管理工作，促进企业的健康发展。开发管理其目标及原则就是要整合企业的人力、物力和财力，建立一系列科学、规范的运作流程，以现代化的信息管理为依托，不断开发出适销对路的深受顾客喜爱的住宅或商用房。
2、房地产开发的设计管理：
（1）对设计单位设计任务完成的时间，一方面应要求其以较高的工作效率进行设计，在尽可能短的时间内提供设计成果。因为对于房地产开发而言，“ 时间就是金钱”。但另一方面又应坚决避免把设计任务安排得过于紧急，以保证设计质量。
（2）保持与设计人员的工作性沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的，需由房地产开发企业确定的相关事宜。同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等，与主要设计人员进行沟通、探讨。要努力将工程管理人员的现场实践经验和市场理念与设计人员相对较为理论的设计经验和理念有机地结合起来。这是保质保量、高效率地管理好房地产开发工程设计的有效途径。
（3）要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准，注重提高工程的科技含量，并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则，不要自行变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患。确实需要改进图纸时，必须按照有关规定程序办理手续。
3、工程投资成本控制和合同管理
工程部应清楚地知道要想大幅度节约工程成本不仅要加强对设计技术文件的管理，而且要加强对工程施工合同的管理，建设工程投资成本控制通常分几个大阶段，一是政府立项批准以前的前期可行性研究阶段，二是工程设计阶段（包括方案设计，初步设计和施工图设计阶段），三是工程施工阶段，四是竣工验收和保修阶段，而工程投资控制的最有效阶段是施工以前的设计阶段和可行性研究阶段，因为工程设计阶段直接决定工程投资成本的多少，即设计结构方案和设计选材与造型是否合理，将直接影响工程投资的高低，但施工阶段是工程投资最大的阶段，同时也是控制工程成本的关键阶段。特别是在施工阶段，工程部对工程成本控制应分事前控制、事中控制（过程控制）和事后控制几个不同的管理阶段，各个阶段分别有各自不同的管理侧重点。
（1）事前控制主要表现在以下方面：在开工前首先进行设计人员交底和图纸会审，对设计中不合理的地方在施工前加以修改控制，尽可能减小在施工中出现因设计变更造成返工签证的几率，其次我们要做的第一件事就在对工程施工合同内容全面分析的基础上，通过召开合同交底会，对合同主要条款的含义以及在招投标过程中双方作出的承诺补充协议进行合同交底分析，以便工程部人员加深对合同内容的全面理解。
（2）事中控制主要表现在：严格审查和控制现场签证，技术核定单及设计变更，凡是不符合合同规定的设计图纸、规范要求的内容，不合理的索赔要求，工程部都应一律给予驳回，并且及时给施工单位说明不给予支持的合理理由，越是反驳的及时，施工方越不会对工程部产生误会。对此，施工方不仅能够理解，同时也树立了工程部的威望，并可赢得施工方的尊重和信任。
（3）事后控制主要表现在：在施工过程中某些工序因设计缺陷或公司领导对设计图纸要求修改已出现变更，并且施工方已提出索赔要求的，工程部对此已进行严格审查把关。根据工程部人员的职责分工，对每个成员在成本节约方面的业绩，按照公司的规章制度进行评价和考核，对于提出合理化建议降低成本效果较大的人员给予相应的奖励，对于因工作疏忽造成工程成本浪费的直接人员给予一定的经济处罚，做到奖惩分明，这样可大大调动工程部管理人员工作的积极性、主动性和创造性，尽可能大的节约工程投资成本。
4、加强项目质量管理与控制
房地产是人们各项投资中所占比例最大的一项投资，人们对房屋的质量和性价比考虑非常多，因此，合格的质量是房地产业对房屋的最低保证，因为房屋建筑在起初一两个月看不出任何质量问题，但是随着时间的推移，质量问题就会逐渐凸显，因此，在修建房屋时，要对人员、材料、机械、施工等方面严格管理和控制，做到量化要求，保质保量。于此同时，对商品房的其他基础设施也做出让顾客满意的承诺，做好暖通、排水等方面的顺畅，此外，更要提高商品房的售后管理与控制，积极咨询顾客的需要并做出满意的回复与解决，组建专门的售后项目管理队伍，对物业及房屋的维修做出及时的处理，并对顾客提出的意见和建议进行深入研究，
5、加强房地产开发的项目风险管理
房地产业是投资大，周期长的一个行业，因此，加强对其项目的风险管理非常必要。房地产业在开发项目前要学会规避风险，从而减少房地产开发的损失，实现最大化效益。通常房地产企业采用的减少和降低风险管理的做法是风险转移，也就是通过签订合同，从而明晰甲方和乙方各自的责任，从而减少房地产业的隐蔽损失，其次则是通过保险管理来实现，如发生意外，可由相关的保险公司来担负一定的费用，这样就转移了一部分风险给保险公司，当遇到重大的自然灾害或是施工事故中的很大一部分费用就有了承担的客体，也就在客观上降低了房地产业的成本和风险。
6、完善开发后期的项目管理
主要是项目物业服务。公司营销与客户服务部提前介入，积极与物业管理公司沟通，充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等，调动物业公司的服务积极性和工作主观能动性，做好物业服务工作。另外营销在项目开发建设中的地位也十分重要，项目经理必须正确把握营销理念，与公司职能部门密切合作，加强产品市场推广。
综上所述，房地产开发项目工程管理本身就是一个复杂的系统工程，需要全方位、全过程进行资源的有效配制、整合和管理，因此加强项目管理的前期策划有其必要性，项目管理策划分析涵盖了项目管理的方方面面，在一定程度上使项目实施各阶段管理和局部管理衔接紧密，系统资源分配合理，更好地保证了工程项目实施与进行； 而良好的管理实施效果除了有效保证工程微观上的目标如造价、质量、进度等目标的实现外，也从另一方面促进管理策划更加的科学合理。
参考文献：
[1]陈振龙，秦盈，胡刚， 项目管理在房地产开发中的应用[J]， 商品与质量。 2011(S7)
[2] 秦达超，杨迪。 试论房地产建设的项目管理[J]. 中国证券期货。 2011(07)
[3] 杨迪，秦达超。 浅析房地产开发中建设项目管理[J]. 中国证券期货。 2011(07)
关键词：房地产企业 财务管理问题 对策
近年来，我国房地产企业在后金融危机的影响下面临了巨大的挑战，后金融危机使我国大部分的房地产企业都出现了财务管理的问题，因房地产企业的管理者对房地产企业的财务管理不够重视，所以导致我国部分房地产企业在后金融危机的影响下，房地产企业的财务管理问题越来越突出。房地产企业是一项特殊的行业，其房地产企业是集房地产的经营销售、配套管理、服务一体以及开发建设的特殊行业，另外房地产企业还具备了投资额度大、企业市场风险大、竞争激烈、生产周期长等特点。因房地产企业是特殊行业，所以当房地产企业面临房地产企业财务管理问题时一定要认真对其进行分析和研究，从而找出正确的解决对策。以下是对房地产企业财务管理问题与对策的分析。
一、 我国房地产企业财务管理的主要问题
(一)房地产企业财务管理人员的专业问题
目前，我国有部分房地产企业财务财务管理人员在专业知识、专业技能方面与社会人民群众的需求有着很大的差距，从而导致了房地长企业财务管理人员的业务操作水平降低。另外，我国房地产企业中有不部分的财务管理人员不是从事会计这一专业的，而是家族成员，从而导致房地产企业财务管理人员的独立性比较差，房地产企业财务管理的财务管理人员因没有专业的会计知识，所以在进行实际工作时没有很强的操作能力，而导致我国房地产企业的会计核算出现混乱以及会计核算结果失真。
(二)房地产企业财务审计监督不到位的问题
虽然，我国有大部分的房地产企业设置了财务内部监督部门，也制定了监督部门的监督管理制度，但因房地产企业的管理者对其不够重视，从而使财务内部监督部门不能及时对财务的审计工作进行监督。
(三)财务管理模式落后的问题
目前，在我国房地产企业财务管理机制当中，有大部分房地产企业的管理人员开始意识到房地产企业财务管理是房地产企业的中心主导，逐渐对房地产企业财务财务的管理进行加强和控制，但由于房地产企业管理者把关心和重视放在了防止违纪违法之上，从而导致房地产企业财务管理模式逐渐落后，并使房地产企业财务管理的服务性越来越满足不了社会的需求。
(四)房地产企业财务管理不够规范
我国大部分房地产企业财务管理的存在着财务工作人员的随意性大、工作不规范以及部分房地产企业财务管理人员凭主观随意性进行工作，另外，有部分房地产企业的领导者集权现象比较严重，从而造成了房地产企业内部的管理人员对自身的职责不够了解，甚至还有可能会出现越权行事的情况对房地产企业财务的管理造成混乱、会计核算信息失真、财务监控管理不严等问题，这些问题的出现证明了我国大部分房地产企业财务管理不够规范。
二、 房地产企业财务管理的对策
(一)定期培训财务管理人员，严格人员选拔制度。
针对房地产财务管理人员的专业知识不足，家族人员过多的现象，我们必须在人才选拔的时候严格控制人员的进入标准；对现有人员进行定期专业知识培训，必要的时候可以建立一种考核制度，对于考核不合格的人员进行再次培训，直至考核通过。
(二)建立健全房地产企业财务管理的制度，加强项目运营控制
房地产企业财务管理的财务工作人员除了要对会计结果进行审核外，还应该积极参与到项目经济合同的会审和项目的预算当中，并对经济合同的履行情况进行全方面的监督。另外，房地产企业领导者应该规范房地产主要经济业务的财务支出和收入的审批过程，审批人员应该对自身的审批权限、审批依据、审批职责进行明确和了解。除此之外，房地产企业的管理者还可以根据房地产企业业务的需要制定专项的管理制度，并完善财务核算的监督手段以及财务核算的办法。
(三)防范房地产企业的财务风险，科学运用财务管理工具
为了有效的防范投资风险，房地产企业的财务管理人员应该对房地产市场进行充分的调研，并在房地产投资风险决策的过程中努力保持稳健性，提高房地产企业财务管理工作人员对投资风险的管理意识，房地产企业财务管理人员在投资决策中一定要在风险和收益中对其进行严谨的分析，必要的时候，运用财务管理软件进行项目投资分析，只有这样才能有效防范投资风险，并有效促进房地产企业的发展。
(四)对发包做好管理工作，保证资金有效运作
由于房地产资金投入大，如建成后验收不合格，对企业打击致命。所以房地产企业在选择建筑承包单位时一定要仔细认真选择，因为承包单位的好坏会直接影响到施工工程的质量和成本问题，所以房地产企业一定要做好建筑工程的发包管理工作。所谓的发包管理是是指建筑产品在建设工程合同的订立过程中，发包人将建设工程的设计、施工、勘察、一起交付给某个工程承包单位进行建设。发包管理工作要做好两点：在建筑施工工程当中材料是整个建筑施工工程中的关键，整个建筑施工现场的材料会影响着整个建筑施工工程的质量，如果材料选择正确了就会大大降低施工成本；选择一支优秀的施工团队，好的施工团队会对建筑工程的质量和工期做到有效的保证。只有做好发包管理工作，房地产企业财务管理才会得到有效的控制。
三、结束语
综上所述，为了促进我国房地产企业的高速、稳定的发展，必须要做好房地产企业财务管理工作，因为财务管理工作是房地产企业能够正常运作的核心。
参考文献：
关键词：房地产；企业；经营管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：
引言
品牌经营是房地产企业核心经营的核心，它对消费者和房地产企业都具有非常重要的意义，对提高房地产企业的核心竞争能力，要求转变企业的经营机制，强化企业人才培养机制和人力资源管理机制，提升企业的融资能力，提高企业营销策划能力，建立企业文化和诚信机制，增强企业的团体凝聚力，进行企业的技术创新、管理创新和品牌创新。
1.房地产企业经营基本要素
1.1房地产企业的内部管理
内部管理大体上可以总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本就是指在管理上，房地产企业要做到以人为本；两个侧重点就是指房地产企业要做到标准化管理并且要实施IS09000质量保证体系；而三个建设是指房地产企业要不断地进行进步的制度建设、先进的企业文化建设和有竞争能力的组织建设。
1.1.1必须具有自己独特的企业经营理念和企业精神，更要尊重人性，尽可能多地考虑企业员工和客户的利益，为社会做尽可能多的益事，并把以人为本的这一理念作为指导企业发展的最高行为准则，也可以说实施以人为本的管理是房地产企业成功的根本所在。
1.1.2房地产企业实施IS09000质量保证体系是非常迫切和必要的，它是企业成功经营的基础。而IS09000质量保证体系是全世界顶级专家经过对全球成千上万的成功企业的质量管理进行总结，并且经过科学周密的研究论证而形成的企业管理质量体系。
1.1.3房地产企业要取得成功，就必需进行与时俱进的制度建设、先进的文化建设、有竞争能力的组织建设，这也可以说是房地产企业成功经营的前提条件。
1.2外包管理
随着经济全球化和社会分工的不断发展，企业的专业化的生产经营要求越来越强。房地产企业也不例外，必需不断培养自己的专业化经营，把更多的优势资源配置在自己专业化的领域，发挥自己更大的竞争优势。这就要求房地产企业必需把大多数的工作，如项目的规划设计、建设管理、监理、销售等，以外包的形式分包出去。房地产企业切忌“小而全、大而全”的思想，应在充分发挥自身优势的基础上，通过外包充分合理地利用外部优秀的专业化资源进行经营管理，从而达到提高生产效率、降低成本，增加资本流通效率和企业应对各种风险的能力。这样企业就可以把自己的主要资源充分合理的利用在培养自己核心竞争能力的方面，从而不断地提高企业的竞争能力。因此房地产企业必须培养自己的优质的外包管理素质。
2. 房地产企业经营管理
2.1制定长远规划，用科学、严谨的态度寻求开发适销对路的产品
作为房地产开发企业，自成立以来．在制定最初的经营管理思路时，就要有长远的规划，并将这种规划与当前社会发展紧密结合起来，在企业规划中，要有一定的前瞻性，时刻把握宏观经济的发展趋势，这样才能使企业的决策建立在一种科学的态度上，避免企业经营陷入战略性发展瓶颈。在房地产企业项目进行项目开发产品定位阶段，开发适销对路的产品是房地产开发企业的经济实体， 房地产企业必须要用科学、严谨的态度来研究和了解城市建设发展的总体规划情况，及时掌握当年或近期内城市建设发展的意向。要根据企业的发展规划拟定新开发的项目意向，切实加强市场调查研究，掌握消费者心理，以便生产出适销对路的产品来满足用户的需要，以便达到企业制定的发展和战略目标，并取得最佳的经济效益。
2.2积极进行经营机制创新
全面激发企业活力房地产业属于高度竞争的行业，将公有资产逐步从企业中退出，引入外资、民营资产或其他优良资产，实行投资主体多元化，盘活存量资本，扩大增量资本，是进一步焕发企业活力的有效途径。通过吸收外资和有实力的民营企业资本，引进其先进的理念、经营机制和内部管理方式。甚至在项目融资或吸纳外部资金上也可以创新经营管理方式，本着加大激励与加大风险相结合，放开经营与强化管理相结合的原则，界定责权利关系，实行利益与风险对等政策，调动各方经营的积极性。实行经济责任追究制，凡因管理不善造成亏损的，严肃追究经营管理者的经济责任甚至法律责任。
2.3努力实现产品的各项指标，优化节能设计
项目产品定位后，在进行项目规划方案产品设计时，一定要由专业设计人员、专业策划人员、专业销售人员、专业施工管理人员、以及公司决策层高管组成的专业小组仔细推敲产品的户型、功能、面积、采光，通风、经济性、开发周期等各项指标，同时要认真考虑建筑产品的节能指标，因为我国是个人口大国，随着国民经济的发展和人民生活水平的日益提高，社会资源的需求越来越大，同时，社会资源的浪费也越来越大，因此在房地产开发的项目产品规划方案设计时，就要充分考虑产品的节能设计，优化节能设计，这一要求，既是建立节约、环保型社会的要求，同时也是房地产开发企业应尽的社会义务。因此，专业小组要通过大量的市场调查，了解当前本地市场的需求，同时借鉴本地一些目的成功开发经验，只有这样，规划方案产品的确定才是科学地、严谨地、能经得住市场的选择，也才能使产品的各项指标最终达到合理的地步。
2.4合理制定产品的价格
根据国家现行房地产销售制度，项目只有施工至一定阶段时，才能销售这一规定，企业在这一阶段要进行项目销售实施方案制定，销售方案中最主要的是项目产品的销售定价，定价除要参考本地区同类产品的价格外，还要把握宏观经济的走势，以及银行的存贷款政策，还有税务政策，同时结合项目自身情况来确定销售价位，并在执行中，辅以灵活性，做到定价切合市场实际。切忌定价过高，因为一旦项目定价过高，脱离市场，就容易造成产品积压，企业资金周转困难。
2.5经营制度管理
2.5.1加强资金管理
资金运用和管理的好坏，直接关系到企业的正常运行和整体效益，提高资金的运行效率就显得尤为重要。所以对企业内部资金运行应进行静态控制、实时监控、动态管理、集中管理、统一调配、监督控制，实行资金按调度使用，制定严格的用款制度，重点掌握工程项目资金的来龙去脉。通过加强资金管理也可以做到深化成本管理。
2.5.2实行质量安全目标管理
工程项目各项工作的质量安全管理如何，是建设项目成败的关键。加强管理，保证质量、保证安全，才能实现我们的投资期望。作为房地产开发企业，是工程项目的主体单位，应对项目的质量安全管理负总责。同时，通过签订各种合同将有关工作的质量安全责任分解到有关单位。在签订合同之前，我们必须通过有效、科学的方法和程序择优选定有资质、有实力、有合作诚意和热情的相关单位，并在合同实施过程当中，随时跟踪项目的质量安全管理实际，保证项目按预期的目标实现利润和声誉的双丰收。
2.5.3加强项目综合管理
为保证项目总体目标的实现，必须对项目进行综合管理。因为项目管理是多个群体参与、多项工作相互交叉，需要多种资源、实现多个具体目标的集合体，它有一个共同的整体要求和目标，但同时又存在不同的认知、矛盾和冲突。对项目进行综合管理的目的是为了保证项目整体目标的顺利实现，及时进行统筹安排，沟通、协调各方的要求，解决项目实施过程中的各种矛盾冲突，并通过实施对项目范围、质量、进度、费用、.安全、资源、环境、信息、风险、沟通、收尾管理等目标的综合管理，使项目管理工作形成有效的整体。为了考核实施活动过程的结果，应用考核结果的描述来确定绩效的高低，做出综合性的评价，并形成绩效评价报告。通过此报告所反映的综合状态信息，我们可以对企业管理和项目管理有一个动态的控制、跟踪和掌握，也以便我们及时对企业经营管理中的漏洞和不足做出改进和弥补。
3.结语
房地产企业要在激烈的竞争中掌握主动，站稳脚跟，棋高一着，做大做强，关键是要紧紧抓住经营管理创新这根主线，牢牢把握经营管理机制中的关键环节，勇于持续不断地进行创新。用客观、科学的态度，合理、大胆、有效的创新，企业才能在竞争中不但安身立命，充满发展的活力，而且能够始终立于不败之地。
参考文献：
关键词房地产管理；管理内涵；研究分析；管理创新
中图分类号：F293.33文献标识码：A
引言
房地产管理包含有地产的管理以及房产管理等两个方面的内容，两者之间具有紧密的联系，并且共同组成了现代化房地产管理。从广义之上来进行分析，房地产管理的主要内容有房地产的经营管理、房地产建设管理、地产土地的开发管理以及房地产的行政管理，而一套严格的、系统化的房地产管理方案，应该是以国家的名义，运用合理的、合法的技术监督手段，针对土地的开发、建设、使用以及占用等情况和一系列建设活动进行监督和控制。从本质上而言房地产管理是国家行政管理之中的一个重要组成部分，需要严格的依照国家所制定的法案和条例来进行规划和监督，确保其中的每一个细节均不会出现相应的差错和漏洞，并且确保管理过程的合理性与科学性。
房地产管理内涵分析
针对现代化的房地产管理长久以来都没有一个系统化的定论，并且针对管理工作的定位也没有系统性的划分。根据所制定的法案和条例，管理指的是针对政府机关、工业企业、商业企业以及人民团体等等组织进行的相关活动的指导性原则，其根本性的目的是对内部的一些活动和行为起到引导的作用并且促进目标的实现。而在管理的过程当中，其基本的目的，就是针对活动进行有针对性的、有指向性的并且科学性的指导，确保团体目标的实现，同时，还需要重视一些行为在活动当中所起到的作用，重视决策的作用，总体的来讲管理的过程就是对活动实践的一种决策。在房地产管理工作之中，包含有几个基本的概念，首先是一系列基本的资源，包括有技术、人力、资本、信息以及原材料等等，其次则是目标，即房地产管理工作经营最终的期望结果，工作的效率，即衡量工作能力的尺度以及衡量目标实现过程之中所需要的人力、财力以及物力的状况，最后则是工作的效益，指的是在房地产管理过程之中完成组织目标规划的实现程度以及工作的适宜程度。以上的几点要素对于实现房地产管理有着巨大的价值和意义，并且对于促进房地产管理工作质量的提高有着巨大的意义，所以还需要在实践工作当中加以不断的改进和调整，以便确保房地产管理可以高效的、顺利的、有序的完成。
房地产管理创新分析
不创新则灭亡这样一句名言在当前阶段的房地产管理之中有着重要的体现，并且已经逐步的成为了诸多房地产管理人员的共识，对于各项工作产生了深远的影响。针对房地产管理进行创新，不仅可以对现代化的工作起到必要的改革，同时还可以对传统的工作模式当中存在的不足进行改善。当前的竞争非常激烈，并且各个企业之间的差距正在逐步的缩小，所以此时创新对于实践的工作而言有着不言而喻的意义，对于各个行业来讲，不仅需要在组织的形式之上进行创新，更需要在手段以及管理的模式之上进行创新，不断的推陈出新，运用新型的手段和服务方式对工作进行改进，并且采用最为现代化的、最为先进的技术对工作进行改进，取得更好的工作效率。而针对房地产的创新管理还需要对内部组织活动、工作的内容、工作的目标方向等进行不断的调整，迎合市场发展的需求，适应环境变化的需求。促进企业的生存发展，确保房地产企业可以在不断的创新之中寻求更大的发展和突破。房地产管理有着重要的职能，对于保障主体全体以及所有权、使用权等方面有着巨大的意义，同时，一些相关的法令政策以及条例等等，也有着重要的价值，同时房地产管理还可以对房地产行业的总体发展起到组织协调的作用，使得房屋的建设和土地开发等等工作可以更加有规划、有组织性。所以，对房地产管理进行创新与改良，重要性不言而喻。
提升房地产管理质量的措施分析
房地产管理对于维持现代的经济和社会稳定有着积极的作用，而相关部门通过一定的政策手段对房地产管理实施管理，对于维持行业的稳定性也有着巨大的意义。在房地产管理工作之中需要遵循几个基本的规律，并且遵循市场经济运行的基本原则，合理的在管理进程当中发挥资源配置的巨大作用， 在市场运行的过程当中，难免会遇见市场难以实现公正性的收入分配以及市场竞争失灵的情况，此时不可以在房地产管理工作当中失去基本的准则，不可以出现调节的盲目性，还需要对房地产管理工作进行必要的调整，采取科学性的指导原则，运用相关的经济法规和经济政策对管理工作进行优化与改良，进而发挥出调控的巨大作用。所以，在房地产管理工作之中必须要遵循的几个原则就是宏观调控以及市场经济控制这两点。
随着我国治理经济环境、整顿经济秩序和进一步深化改革，社会上各种经济组织、机关团体和个人占有房屋的所有权，以及商品房进入流通领域，形成城镇房屋多种所有制并存的局面，公民之间、法人之间、公民和法人之间各种涉及房产产权、使用权的经济民事法律行为，如房屋的买卖交易、转让、交换、赠与、继承、分析、租赁、典押、破产拍卖、租赁承包等房屋所有权转移变更日趋频繁，随着城市的规划、改造和建设，房屋的新建、拆迁，改建、扩建等情况不断发生，房屋的状况变化极为普遍，房地产管理和任务也将日趋繁重，但它也将发挥出极其重要的作用。不论每一幢房屋所有权和建筑状况如何变化，房屋从形成到灭失，都有它自身的运动规律，从投资到开发建设，再到进入流通领域，转移、变更、养护、维修、灭失，最基本的就是房屋所有权的管理，也是房地产管理的最基本的内容。
根据上述的分析，可以了解到在现代化的房地产管理工作之中需要遵循几点基本的原则，并且在各项管理的经济活动当中需要具有全局性的战略部署，针对各项工作制定出详细的建设指标和规划方案，而在调整房地产管理与行政管理之间存在的联系这一方面，还需要充分地对法律手段、经济手段以及行政手段等方式的运用进行协调，经济手段具有间接性的特征，主要运用物质的力量进行引导，而法律手段以及政策手段都是直接的调整以及约束的工具。所以，对于房地产企业而言，还需要意识到管理技术之间的联系和内在的关系，进而在技术的运用过程当中可以做到取长补短、综合协调、相辅相成，进而发挥出房地产管理的最大效应。另外一个角度进行分析，在现代化的房地产管理工作之中还需要加大宣传手段的运用，进而提升房地产的经营者以及房地产管理者工作的效益，改进消费者的思想观念、提升消费者的思想水平，进而对市场的活动进行有利的引导，从整体出发，加强房地产管理的水平。
结束语
综上所述，根据对房地产管理工作进行全面的分析，深入地探讨了房地产管理工作的基本内涵所在，并且对房地产管理工作的创新进行了深入的分析，对提升房地产管理工作水平的主要手段进行了综合性的探究，旨在更进一步的促进现代化房地产管理工作的质量，以更加严格的要求和工作标准对工作进行约束和加强，进而促进房地产管理工作的不断向前发展。
参考文献
刘猛化。浅议现代化的房地产企业所面临的主要问题以及房地产管理的具体途径【M】.现代地产行业资讯，2011.10
郑得为。试论房地产管理的过程之中所面临的主要问题以及一些改革建议【M】.现代国民经济发展建设，2011.3
何俊磊。试论房地产发展以及建设的实际特征【M】.经济建设，2012.6
企业管理模式
1. 1 房地产企业的经营特征需要房地产企业的管理以财务管理为核心
经过几十年的发展，各个房地产企业形成了各
自独特的经营模式，但无论哪种经营模式，房地产业经营特征是一致的。
（1）资金密集度高，开发周期长，决定了房地产行业是一个资金密集度高的高风险行业。房地产项目从规划设计开始，要经过若干个开发阶段，大多数房地产项目都需要数年才能全部完成，占用资金周期较长，周转率偏低，资金投入较大，少则几千万，多则几个亿甚至上百亿，导致企业很难通过自筹资金来完成全部的生产经营活动，需要通过各种融资手段来筹集开发资金，进行项目的滚动开发。除了少数的大型房地产企业可以进行IPO 和股权再融资，大多数房地产企业只能通过金融机构借款进行负债融资，提高了企业的资产负债率，增加了企业财务危机成本。因此，现金流的控制对于房地产企业至关重要。
（2）开发经营业务复杂。房地产开发业是一个资源整合型的产业。房地产开发所涉及的产业广泛，不仅需要和设备、材料等供应商发生经济往来，而且需要与建筑商、设计单位等发生经济往来，还会因与委托单位发生经济往来，会因销售、招商与销售公司、分销公司、承租企业发生经济往来。复杂的业务关系，导致财务成本管理成为房地产企业管理的重中之重。
1. 2 内外部形势的变化要求房地产企业加强财务管理自20 世纪90 年代开始，房地产业进入快速发
展时期，全国房地产开发投资得到了迅猛的发展。长期针对房地产业宽松的经济金融政策和各级政府对房地产业的鼓励和倚重，为不断膨胀的投机行为提供了空间和土壤 ，产生了大量的房地产企业。房地产企业数量多，开发能力低，规模经济差，成为目前我国房地产业的特征。
我国加入WTO 以后，一大批实力雄厚、管理和
技术先进的国际资本集团进入我国房地产市场和我国的房地产企业进行较量。这就要求我国的房地产企业努力实现法制化正规化、实现集团化规模化经营。随着政策的文化和银根的不断紧缩，房产交易量、销售回款大幅下滑，那些成本管理意识薄弱、规模小、管理混乱的房地产企业，正面临生存的困境。
在这种国内外双重压力下，房地产企业要在竞
争中生存和发展，必然面临着大鱼吃小鱼的局面，同时我国的房地产企业已经过了暴利时代，国家也不会允许房价大幅上涨，因此未来的房地产业将迎来一个微利的时代。对于我国大多数房地产企业来说，在宏观政策调控背景下，要想走出困境，谋求更大发展，企业财务管理就成为重中之重。将财务管理作为企业管理的核心，不但可以帮助企业渡过难关，还可以为企业日后发展打下良好的基础，使得企业在未来可持续发展中取得战略主动。
2 如何建立以财务管理为核心的房地产企业
管理模式
企业财务管理是对资金运动过程的管理，包括
资金的取得、使用、耗费、收入和分配等方面。因此，房地产企业财务管理的内容主要包括资金筹集的管理，资金投放运用的管理，开发成本及费用的管理，收入和税务筹划管理等。目前，大多数房地产企业的财务管理存在成本管理不全面，投资分析不细致，资金管理薄弱等问题。要建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式，主要应注意以下四点：
2. 1 以资金管理为核心
房地产企业作为资金密集型企业的典型代表，
投资额大，开发建设周期长，这种行业特点使得资金管理成为企业财务管理的核心。
2. 1. 1 实施资金集中管理
房地产企业的生产经营过程纷繁复杂，涉及到
资金使用的环节众多，且多项目同时开发，如果资金分散管理，将难以统一协调调度，财务风险发生的概率大为增加。因此，房地产企业在财务管理过程中，应该将资金集中进行管理，可以有效地控制和统一调度企业的资金，又可发挥资金集中的“水库”功能，发挥资金最大价值，为企业经济效益的提升奠定良好的资金基础。
2. 1. 2 全面推行资金预算管理制度
为了发挥财务管理中资金管理功能的核心作
用，企业应该全面推行资金预算管理制度。通过加强企业流动资金分析预测，运用现金预算的手段，并结合企业项目开展的情况和投资需要，来确定一个合理的现金预算额度和最佳现金持有量。同时在工程施工中必须强调资金使用的计划性，严格执行预算的要求， 保证资金有序地流动，让企业有限的资金发挥最大的价值。
2. 2 构建全面目标成本管理体系
房地产企业应构建适合自身发展的全面的目标
管理体系，提高资源利用率，降低资源消耗。
2. 2. 1 全面目标成本的编制
为了制定适合企业的目标成本，应根据以往成
本历史数据、结合当前成本情况并预测判断未来变化，同时考虑市场因素和企业经营目标而综合制定。
在确定总体目标成本后，需要将其逐步分解细化为便于实现的小的目标成本，尤为要注意的是成本要素的统计过程中要坚持全面性原则，提倡精细化。
2. 2. 2 全成本动态管理
项目开发过程中，项目成本处于不断变化之中。
为保证目标成本的实现，确保成本处于可控状态，必须及时跟踪和反馈成本变化情况，对整个成本进行动态管理。在实际工作中，要提高成本管理部门在企业内的地位，成本管理部门的财务人员要做好与项目管理、合约、市场等部门的沟通协调工作，将成本目标、成本控制、资金支付和利润分析紧密结合在一起。同时，千万不能忽视隐性成本。
2. 2. 3 责任成本考核
责任成本考核是目标成本、动态成本管理的延
续，是为实现目标成本所采取的措施，是对目标成本执行力的落实和体现。必须将所有的成本目标落实到具体的岗位，确定好每一项成本目标的责任部门、管理标准和奖罚措施。责任成本考核既是对实际成本工作完成情况的评价，又可对制定的目标成本的合理性进行分析和总结，进而完善目标成本的制定，并使得各项责任成本更加合理，更具操作性，从而进一步提高责任成本的推行和执行。
2. 3 实现企业信息化
房地产企业信息化是指房地产企业利用现代信
息技术，通过对信息资源的深化开发和广泛利用，不断提高房地产企业决策、开发、经营、物业管理的效率和水平，进而提高房地产企业的经济效益和企业核心竞争力的过程。房地产企业的核心竞争力主要表现在企业发现和满足市场需求的能力。因此，及时获取顾客需求，了解竞争对手状况，掌握各种政策、法规信息，提高企业的决策速度和决策质量，及时发现市场的空白点，有效满足客户需求成为未来房地产企业竞争的关键，实现信息化是必然趋势。
科学、高效的企业信息管理系统，可从各个角度对房地产市场需求与项目进行详细的调研和分析，能够对项目开发方案的选择、流程管理和最终的售后服务，甚至为下一个项目的立项和实施提供非常好的决策服务和业务支持。
2. 4 以内部控制功能为保障
企业在发展过程中会面临诸多风险，其中影响
最大的是财务风险，主要来自两个方面，一是项目的决策阶段，另一个是项目进行阶段的现金流控制。为了较好地防范企业的财务风险，企业应该制定相关的财务风险预防机制，对可能出现的财务风险进行事前评估，事中控制和事后处理。
房地产企业对拟投资的项目需要加强财务决策
分析，投资风险分析和投资方法研究等。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。
在项目的进行阶段主要是做好对现金流的财务
控制，其目的是为了提高资金周转速度，降低成本，取得更大经济效益。财务控制的内容包括项目开发过程中资金的筹集、资金的占用、资金的回收、资金的分配情况。
另外，由于房地产企业涉及的经济对象较多，因此要对企业的经营活动和经济业务进行事前、事中、事后的监督。完善内部财务控制制度并严格执行，充分发挥财务控制的作用。
3 结语
虽然政府出台了一系列针对房地产行业的调控
关键词：新形势；房地产；管理；建议
房地产的发展空间大，各个与房地产有关的企业，都想在这个前景很好的产业中分一杯羹，因此也使房地产市场竞争变得激烈。很多的房地产企业由于属与对企业内部的管理，而使竞争力减弱，最终被是市场淘汰。而还在市场上竞争的企业就要引以为戒，加强经营管理，可将企业打造成一个可持续发展的企业，在人力资源上，要优化其内部结构，吸引更多的人才来到企业，在企业财务上，控制财务，防范风险。在企业的发展上，制定与企业相符合的发展战略，促进企业的转型。下面从多个角度探析房地产的经营管理。
1 以可持续发展理论为指导
1.1 将所有与房地产项目的效益提高，尤其是环境效益。针对房地产而言的环境效益是指，在项目确定以及开发的过程中，保证可利用的资源能够发挥最大的价值。而且房地产项目在建设的时候，都要考虑环境的因素，以环境的承载力为依托，开展项目建设。因此，房地产项目在建设的时候，要检查发展战略，做到合理循环的利用资源，重视资源的开发与利用，而且还要在利用之后，保护其资源。在建设中可能会给环境造成污染，但是一定要做到，将污染降到最低，以免项目建设破坏当地的环境。如果在建设中干扰了当地的环境，该项目的效益也受到损伤，为了使项目能够更好地服务社会，就要保证项目具有环境效益。
1.2 房地产事业能为经济创造利益，因此在建设项目的时候，要保证该项目具有与经济效益。所有的房地产企业在开发项目的时候，都是为了获得较高的效益，因此在项目开发的时候，运用科学的管理手段，并且使用先进的技术才能保证项目的效率提高。因为科学的管理与技术能够将与房地产有关的资源合理利用，还能将污染与浪费减少，从而废弃物也降低。如果在项目建设上使用科学的管理和技术就能使项目的质量有了科学的保证，而且还能将项目的成本降低，更能为房地产企业创造利益，最终实现多赢。
1.3 房地产在建设中可以创造经济效益、环境效益，除此之外，还能创造社会效益。房地产的社会效益一般都是指项目在建设结束后的效益。房地产项目在结束后，供人们使用，如果一个好的房地产项目能够能够让人们的生活水平以及文化能力提高，使人类与社会能够协调发展，那么这个就属于项目的社会效益。人们的需要是当代社会的发展要求，但是不能损害后人的利益，而房地产企业发展也是如此，创造经济效益是企业的直接目的，而社会的效益确实每一个房地产企业都要遵守的最后目标。
2 引进人才
房地产项目开发建设是一个完成的工程，而开发的过程其实就是将所有的资源整合，而这个整合还要有一定的意义。保证所有参与到项目开发的资源都能够有效的利用，这样才能使一个项目成功。在这个整合的过程中，从项目的市场策划、对项目的具体设计到工程的正式施工最后到项目销售都不能缺少人才。如果没有了人才，上述的任何一个环节都有可能失去准确性。特别是在调研方面，对市场的准确估计，才能科学的开展建设。如果在这一阶段市场已经饱和，不需要更多的房屋，那么在继续建设项目，对于企业发展不利。在设计以及施工中如果缺少了人才，设计的方案中会有很多错误，以至于后期的施工无法进行，而施工缺少人才，工程的质量就没有保证，可见人才的重要性。因此当今时代的房地产市场，要想发展，就要更加重视人才。可以把引进人才的目标，放在高端人才上。很多的人才是因为没有机会才不能发挥才能，因此房地产企业在引进人才的时候，要给予机会。我国有很多高校都在培养与房地产有关的人才，因此企业在管理人才上，可以与各大高校合作，可以在学校实施定点培养的计划，在学生完成学业之后，可以直接到企业上班，这种做法，一方面，解决了学生的就业问题，一方面企业也不需要花太多的时间去寻找人才。
3 注重财务风险的控制
房地产企业在不断的发展中面临的各种风险和挑战正在不断的提升，尤其是在全球范围内房地产市场竞争日益激烈的今天，要想实现企业的可持续发展就必须注重财务风险的控制。而全球金融危机爆发以来，全球的房地产行业都经过了大的洗涤，很多房地产企业因经营不善而倒闭，实则就是企业爆发了财务风险，虽然我国房地产企业在国家宏观调控政策得到了复苏，房地产泡沫得到了有效的抑制，但是加强财务风险的控制同样重要。因为市场环境是变幻莫测，所以在财务管理中，首先就必须企业加强财务预算管理工作的开展，从传统的事后控制转移到事前控制上来，这就需要在财务风险控制过程中树立强烈的风险意识；其次就是在工程项目加强成本的控制，尽可能地对现有的施工工艺进行不断的优化和完善，切实加强新工艺技术的应用，并紧密结合项目的可行性研究，对整个工程项目的建设进行可行性论证，才能更好地促进整个工程安全高效的完成；最后就是在整个项目完成之后，切实加强对其的维护管理，切实提高自身抵御财务风险的能力。
4 加快企业战略转型
随着全球一体化进程的加快，在房地产行业中，房地产企业所面临的挑战也是前所未有，虽然机遇往往与挑战并存，但是在当前竞争日益激烈的今天，房地产企业要想发展的唯一出路就转型升级，而这就需要企业加快战略转型，对现有的发展战略及时的进行调整，并在不断的发展中促进企业战略发展目标的转型和升级，才能更� 在企业战略发展中，经营管理是战略发展目标得以实现之根本，所以在做好上述工作的同时，还应在企业战略转型中切实注重市场经营环境的改进和规范，提高企业的核心竞争力。着力构建符合企业发展的经营管理模式，不断提高自身核心竞争力的同时注重企业经营管理模式的创新和发展。
结束语
综上所述，对新形势下如何加强房地产企业的经营管理进行探讨具有十分重要的现实意义。因而作为新时期背景下的房地产企业，必须充分意识到可持续发展在整个企业发展中的作用，并在整个经营管理全程以可持续发展理念为指导，致力于自身人才竞争力的提升，注重财务管理的同时加强企业的战略转型，强化企业的核心竞争力，实现企业的可持续发展。
参考文献
[1]乔敏。新形势下的房地产经营管理[J].经济师，2014，7：285+289.
关键词：房产测绘；测绘面积；质量管理
房产测绘工作作为后期房产项目竣工必须履行的一项重要环节，它的工作质量直接关系到房产交易双方的合法利益。因此，在每一个房产建筑项目竣工后，房产开发商都有义务和责任去委托专业的测绘机构单位去展开测绘面积实际工作，测绘单位需严格按照国家房产测绘的相关标准规范，根据委托方提供的设计图科学合理的计算出房产的实际面积。由于当期我国测绘行业市场化程度偏低，各项测绘技术有待完善，测绘机构必须通过不断提高测绘面积的工作质量，来促进整个行业的健康发展。
1．房地产测绘及其重要性
随着人们生活水平的不断提高，房价的日益上涨，房产面积测绘工作变得尤为重要。测绘的工作质量直接决定了房屋建筑的实际面积大小，一旦存在较大误差就会造成房产交易双方的严重经济损失。因此，房产测绘机构必须坚决履行自身的社会和法律责任，严格按照国家颁布的各项法律法规进行测绘作业，对于每一个测量环节都要做到精确性、科学性。产权人的房产合法权益能否得到保护，关键还要看房屋面积测绘工作的质量，房产测绘的结果往往是作为房产纠纷的有力凭据，是保护产权人切身利益的重要证据［1］。一个国家的房地产产业发展是否科学合理，其中一个重要的判定指标就是房产面积规格大小。在房产测绘工作实践过程中，由于房屋大小和规模存在着很大的差异性，普通人员根本无法正确判断房屋的准确面积，部分不良开发商为了谋取利益，会选择偷换房屋建筑面积概念，致使购房者遭到严重的经济损失，这种问题严重阻碍着我国房产市场稳定健康持续的发展。因此，通过不断提高测绘的质量管理工作，能有效避免上述问题发生，保证房产交易双方切实利益。
2．房产测绘中测绘面积的质量管理
2．1前期的资料质量控制。在房产测绘面积实际中，为了进一步确保房产测绘的质量，相关工作人员必须不断加强对前期各项资料的质量控制和审查［2］，特别是在房产建筑面积预测算过程中，必须获取设计好的施工图纸交给规划部进行严格审批。测绘机构在测绘房产面积过程中，必须保证得到了委托方提供的已经合格通过审批的建筑施工图纸，一旦在过程中出现了变更事项，应当及时获取变更详单．相关工作人员必须保证图纸的完整性，它的主要内容涵盖了房产的剖面图、平面图、立体图、阳台大样以及楼梯的样图［3］，图纸的完整性直接关系到测绘工作的质量和效率，方便在实际测绘中及时的查阅各种尺寸数据。例如，当测绘工作人员发现阳台的实际护宽度标注不清楚，就可以通过去查阅阳台的大样图，确保测绘工作的精确性。2．2面积计算部位认定准确。房产测绘机构要想保证房产测绘总面积的准确性，就必须在测绘工作展开之前，明确房产的全面积、半面积以及不算入计算范围面积的部位。测绘工作人员必须严格按照国家政府颁布的《房产测量规范》规定，明确出房屋各个面积的计算部位。测绘人员要根据以往的经验，高度重视部分房产开放商为了增加卖点，会造成实际设计图中的注释与《房产测量规范》的规定不一致［4］。例如，开发商会在设计图纸上加入阳台花园或者飘窗等。因此，测绘人员在实际的测绘面积工作过程中，应当从房产建筑的实际结构特点出发，在特殊情况下可以向委托方索要详细的设计图纸说明，保证设计图中的内容是和国家相关规定保持一致的，这样才能计算出正确的房产面积。2．3面积计算公用分摊科学。测绘人员在保证房产计算面积、套型以及边长数据准确性的前提下［5］，就要去高度关注到接下来面积计算和共用面积的合理分摊问题，房产面积分摊计算作为测绘工作的核心所在，直接关系到购房者的自身利益，所以测绘人员必须保证房产分摊面积的准确性。由于当前我国房产测绘软件尚不完善，测绘人员使用软件也不太熟练。所在在实际的操作测算过程中，往往会造成某些面积计算错误的现象发生。根据这个问题，测绘机构在对公用面积进行分摊计算时，应当严格按照国家颁布的《房产测量规范》以及当地的《房产实施细则》进行合理操作，如果存在部分的公用面积分摊不明确，可以通过组织委托人、技术人员、测绘人员以及质检人员共同商讨确定，确保分摊面积计算的公平性、准确性。2．4控制外业测绘质量。房产外业测绘作为提高测绘整体工作质量的重要基础，理应得到测绘人员高度重视。外业测绘质量控制的内容主要分为以下几个方面：一是确保房产权界线示意图的用地范围和调查表中的用地略图、房产权界线以及相关诠释符号和房产设计图上保持一致；二是房产测绘的最后结果是否合理规范，各项内容是否完整；三是房产测量的各项要素是否完整准确。2．5管理内业数据处理。测绘人员在管理房产内业的数据处理上要严格做到以下几点：一是保证房产各项要素表述的完整准确，符合国家防测绘要求；二是检查房产设计图的规格尺寸、表述内容以及技术要求是否符合相关规定；三是房产测绘最后结果是否合理规范的归档保存。
3．结束语
综上所述，房地产行业要想得到稳定持续的发展，就必须充分认识到房产测绘中测绘面积工作的重要性，为了有效解决各类房产面积测绘问题，测绘人员必须不断提高自身的专业水平，严格按照国家测绘制度规定，根据房产测绘技术文件展开房产面积的测量计算，保证房产面积测绘的准确性和规范性，从而推动我国房产行业健康的发展。
作者：甄帅 单位：渭南市房地产交易管理所
参考文献：
［1］张闻宇．分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制［J］．科技信息，2011(8)．
［2］丁巧林．如何做好房产面积测绘工作［J］．城市建设理论研究，2012(26)．
［3］宋爱祥．对于加强房产测绘面积质量控制的几点看法［J］．科技经济市场，2010(13)．
Abstract: in modern economy society inevitably a rule is certain periods of economic fluctuations. Economic category face is very wide, the real estate industry is also one of the, in the actual development and operation process there is the same in the cycle of the fluctuating period phenomenon. This paper the volatility of the real estate market cycle characteristics are analyzed, and points out that the real estate market to cyclical volatility to through the business combination, capital movements, such as land reserve management strategy.
Keywords: real estate market enterprise cycle.at capital land
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
随着国民经济的发展，全国人均收入的不断提高，百姓对住宅需求的不断提升，房地产业进入一个蓬勃发展的时代。面对数不胜数的房地产开发公司和总体需求比较固定的市场，房地产开发公司竞争日益白热化，各房地产开发公司为如何在市场中占有自己的一席之地和谋求进一步的发展壮大，制定各自的经营策略。
一、房地产企业是房地产产业链中最关键的一环供应房地产产品的整个产业链，主要包括各类材料供应商、研究咨询公司、设计院、工程承包商、工程监理公司、房地产企业、销售公司、物业管理公司等。房地产企业在产业链中处于“中心签约人”地位。房地产企业是资源整合者，提供价格信号和整合市场需求信息，是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心，整合整个产业链的资源，完成从土地、原材料到房地产产品的飞跃。同时房地产企业既是批发商，又是金融中介与顾客服务商。总之它是房地产产业链中最关键的一环。房地产企业职能的核心是为顾客服务。
二、房地产企业经营决策理念基于对房地产企业职能核心的理解以及我国房地产业的现状，本人认为，要想经营成功，房地产企业应有以下理念。1、以顾客需求和顾客价值为出发点，重视顾客需求。对于房地产企业而言，最好的设计师是住户。为避免巨大风险，要切合市场需求，唯一的途径是充分了解目标市场的需求。基于服务质量的顾客满意度是房地产企业品牌建设和企业竞争力之源。2、加强企业信誉的管理。企业信誉是一个企业获得社会公众信任和肯定的程度，通常由知名度、美誉度和信任度构成，其核心是信誉。信誉管理是对企业信誉的创建、维护和发扬，是建立并维持与社会公众信任关系的一种具有战略意义的现代管理方法。由于房地产产品总价巨大，有的消费者甚至集其一生的积蓄也只能购买一套房屋，因此，在市场不太成熟、商业欺诈行为偶见、市场风险较大时，购房者会极其在意房地产企业的信誉。此外，对房地产企业而言，融资能力极其关键，而企业融资能力较大程度上决定于企业的声誉和信用度
3、树立终身服务观念。从实际销售看，一个企业的早期顾客的意见对后期销售的影响很大。如果说一名顾客对一件普通商品的满意评价和抱怨意见大约会分别传给10和25个受众，则受一名购房者对所购房子的满意评价和抱怨意见影响的听众数量可能还远远不止10人和25人。4、基于价值链构筑竞争优势。房地产产品的质量如何，是设计、材料供应、施工、监理等各个环节的综合结果，但房地产企业要对消费者负全责。而要最有效地控制质量，房地产企业就须从设计环节开始抓起。质量大师戴明有一个基本观点：质量不是靠检验出来的，质量要从源头抓起。考虑到材料供应商、设计方、施工方与房地产企业往往没有纵向一体化，房地产企业对质量控制的难度巨大。作为业主的唯一人，房地产企业要提高成本质量控制的成效，须提高产业链前后环节的协作水平，特别注意尽早发现问题，从根本上杜绝失误。
5、进行人文关怀，树立社会责任。一个房地产企业能否真正得到顾客的认可，建立长期的信誉，很大程度上决定于企业是否具有深度人文关怀的合理利润观和社会责任观。
以上理念早已深入到许多成功的房地产企业的管理决策中去，并不断得到验证与提高。关于房地产企业服务本性及经营决策中应有的理念，归结到一点就是：房地产企业必须认识到自己作为顾客人这一根本角色，以提供优质服务为基础构筑企业信誉和持续竞争能力，避免短期行为，从而实现企业、小业主和社会的共赢，为企业的经营成功和持续发展奠定基础。
三、 房地产市场的周期波动特点任何行业都存在周期波动现象，房地产也不例外。房地产存在供过于求、供求平衡和供不应求三种状态，这三种状态同时也构成了房地产的整个波动周期。当房地产市场产生供过于求时，就会使房屋空置率高，房价变低；当房地产市场出现一片繁荣景象时，说明房屋供不应求，这时房价会迅速增长，房屋空置率也会下降；只有在供求平衡时，房地产市场的发展才是最稳定、最健康的。从供不应求至供过于求形成了房地产的一个周期，这个周期是长期的并具有循环的特性。也就是说，这个周期发生在很长的一段时间内，短期只会表现一种状态。复苏、扩张、收缩、衰退四个周期过程是房地产业和其他产业都存在的。就房地产业而言，可细分为复苏与扩张、繁荣、危机与衰退以及萧条四个阶段。这四个阶段形成了扩张与收缩的房地产周期。在扩张阶段，由于社会经济活动的扩张导致对空间的需求增加，房地产市场出现供不应求的局面，从而刺激房地产企业项目开发活动频繁。房地产项目开发活动的频繁出现，会创造许多新的就业机会和增大对相关产业需求，刺激了社会经济的发展。在收缩阶段，房地产市场就会出现不景气、衰退的局面，这个时候房地产市场与社会经济活动之间的关系恶化，房价下降、房屋空置率居高不下，最终出现经济下滑，导致社会对空间需求下降的恶性循环。良性循环与恶性循环互替，房价起始原点上扬，经历了扩张和收缩两个过程，最后落回价格原点，构成了一个循环周期，这样不断循环往复下去，就形成了房地产的周期波动。
四、 房地产企业应对市场周期波动的经营措施(1)业务组合策略。
随着房地产市场竞争越来越激烈，多元化业务� 房地产企业的业务组合设计应以价值为导向，具体情况具体对待，业务组合选择方法非常灵活。但是在一般情况下应遵守以下规则：
①不偏离主营业务原则。从业务组合的定义可以看出，多元化业务组合是以主营业务为中心的，辅助业务只起辅助作用，任何产品的开发、生产和经营都不能凌驾在主营产品之上。不务正业，会导致整个经营失败。
②辅助主营业务原则。所谓业务辅助就是所经营的其他业务必须是为主营业务的推广与销售而设的。如果所经营的其他业务超出了这个范畴或者与主营业务没有任何依附关系，就不能称之为业务组合，而是多产品的经营。
③易于经营原则。在业务经营上，辅助业务难度应次于主营业务，即辅助业务的生产、销售和推广必须保证易于经营，不得过分将时间和精力用在辅助业务上，减少对主营业务的关心。 (2)资本动作策略。
①从我们宇隆恒基集团公司运作的经营策略可以看出，并购、收购与重组多元化经营可有效稳定现金流。收购石料厂开发矿山有效的控制了公司混凝土搅拌站、制砖厂的材料涨价的市场波动，给公司房地产开发提供了保障。因此，在遇到市场出现异常的暴涨和暴跌情况下，通过并购、收购与重组实现多元化经营，减少了对主营业务的过度依赖，有效规避了周期波动风险。而且多元化经营可以保持组织资本和声誉资本以及在财务和税收方面的优势。
②业务组合经营有利于企业产生成本优势。在房地产的扩张阶段，可以实现利益的最大化；在房地产衰退或萧条阶段，并购和重组产生的规模经济效应能有效地保持企业现金流稳定，降低周期波动带来的企业风险。
③财务协同效应在防止房地产周期波动风险上的应用。财务协同效应就是在可融资环境下，利用企业间的合并，实现优势互补，扬长避短。有的企业有大量内部现金流但缺乏投资机会；有的企业内部现金流不足但有较大的投资机会。在经营不利的情况下，就可考虑企业之间融资，扬长避短，充分发挥企业的优势。
(3)土地储备策略。