最新酒店考察报告范例（通用6篇）
一、利川的整体经济情况
1、人口与面积：利川市总人口83万人，城区人口12万人，城区规划面积20平方公里，已建面积10.77平方公里，是恩施州面积最大、人口最多的县级市;
2、资源：利川气候独特，资源丰富，有丰富的烟叶、草场、水能、风能、天然气、矿产和旅游资源，素有“坝漆之乡”、“黄连之乡”、“水杉之乡”、“纯菜之乡”、“山药之乡”的美誉;
3、旅游：拥有亚洲最大的溶洞——腾龙洞;土家古堡——鱼木寨;植物活化石——水杉王;国家级重点文物保护单位——大水井古建筑群;世界25首优秀民歌之一的《龙船调》……千姿百态的名胜古迹，五彩缤纷的民族文化，独特宜人的高山气候，与长江三峡和湖南张家界构成了国际旅游“金三角”;据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入1元，相关行业就可增收4.3元;旅游业每直接就业1名人员，社会就可新增5个就业机会，旅游业的发展可以为本地区带来“一业兴、百业旺”的几何效应。
4、商业：利川自古就有“川鄂门户”之称，是湖北和四川(现重庆)之间陆路进出的唯一通道，在国家实施西部大开发战略的宏观背景下，尤其是重庆成为直辖市之后，贸易转运业务繁忙，过往商贾如云;
5、发展前景：近年来，利川的畜牧业、药业、旅游业发展迅速，尤其是宜万铁路和沪蓉西高速公路贯通利川全境，其建设过程和建成后都必将对利川的地方经济带来新的增长。
二、对酒店消费市场的影响
酒店消费从来就是经济的晴雨表，经济热则酒店热。从短期来看，两路建设和各种项目投资将构成利川经济生活中的主旋律，为此进出利川的流动人口比历史上任何时候都多，这些人的消费水平比本地人的消费水平要高出很多，他们必将并且已经构成利川酒店消费的主要对象;而受此因素的影响，酒店消费传统上的主要客源——政府接待(包括职能部门)和企、事业单位接待也必然会有大面积的上升;从长期来看，利川的畜牧业、药业、旅游业发展看好，大量商务旅行和休闲旅游人员会接替前类人员成为今后利川酒店消费的主要对象;需要特别指出的是，在整体趋热的市场经济条件下，一部分本地人的消费水平和消费观念会发生变化，根据“由俭入奢易，由奢入俭难”的人性特点，这些人对利川酒店消费市场的增长提供了某种可能性。
三、目前的市场情况
1、客房：利川目前有大小近20家宾馆(不含招待所、低级旅社)，其中，定位在高端消费的有长江宾馆、利川宾馆(原政府小招)、民族宾馆、地税宾馆，总客房数约160间，标准间价格(实际支付价)120元，从我们调查性消费得到的情况来看，平均入住率应在80%以上(两晚四家宾馆全部客满，除民族宾馆有一晚是因为有会议接待外，其他全部是自然客满;另据上述宾馆的服务员介绍，平时的入住情况大致也是如此)，按此计算，利川每年的高端客房消费市场总量底线应该在550万元左右;从现在处于淡季仍然客满可以推断，利川的高端客房供应明显不足;另从我们考察期间分别入住的这四家利川最好的宾馆来看，硬件方面除长江宾馆外(刚开业)，其他三家均已呈破旧之感，且有长期处于无人维护的状况，软件方面更是一塌糊涂，长江宾馆的总台服务员在工作场所当着客人的面公然谈恋爱、用利川本地话接待客人、对客人没有职业态度;利川宾馆总台服务员也是用本地话和客人交谈、房价控制无章可循(标间挂牌价288元，我们要求打折时给了8折，此后态度强硬再不优惠，但是我们喊了一个熟人来对总台服务员打了个招呼，价格立即降到120元，等于打了四折，一个总台服务员居然有权打四折?);民族宾馆房间根本无法住，气味怪异、卫生状况极差，看不出任何专业管理的迹象。就是这样的房间，竟然“5人以上要提前一天预定”(民族宾馆总台服务员语)。
2、餐饮：从资源来看，长江宾馆大厅能同时容纳150人就餐，有11个包房也可容纳150人就餐;地税宾馆大厅能同时容纳100人就餐，有5个包房也可容纳50人就餐;民族宾馆大厅能同时容纳200人就餐，有7个包房也可容纳80人就餐(以上合计大厅资源450位，包房22个280位);从上座率来看，连续两天中、晚餐我们在四家宾馆均未能订到包房，其上座率几乎为100%，大厅的上座率在60%以上(长江宾馆在90%左右)，我们按大厅消费人均30元、包房消费人均50元计算，利川每年高端餐饮市场总量底线在800万以上;从菜品质量来看，长江宾馆的餐饮是重庆小八仙的连锁店，各方面感觉都不错，比天艺目前的菜品要略好，在利川也是做得最好的;地税宾馆的餐饮原来是利川最好的，但现在已有日薄西山之感，肯定比天艺差;民族宾馆的餐饮因去时没有空位而未能吃到，但是听人介绍应该比地税略差;利川宾馆的餐饮已经彻底垮掉，基本无人问津。
3、娱乐：利川的健康娱乐业向不发达，这与利川人的消费习惯有关。目前，长江宾馆有内设的“天地人和”娱乐的会所，包括休闲中心和夜总会，目前生意不稳定，时好时差;地税宾馆设有卡拉ok演唱厅，档次略差一点，但是在利川名气很响，生意较好;专业的娱乐场所目前最好的是“天上人间”，有专业演艺表演，消费也不高，15元/人，但是营业空间严重不足，很难形成气候，估计坚持不了多久。
四、结论
1、基于前文对利川市场的分析，凭天艺目前的管理水平要在进入利川市场后迅速成为当地最好的酒店几乎不费什么力气;
2、客房：按未来的利川天艺113个房间、平均房价120元或160元(高于所有竞争对手)、平均入住率70%计算，利川天艺客房的年收入为350万-450万，这个数字对于550万元的市场消费总量(底线)来说，意味着我们必须占到60%-80%的份额，意味着目前利川市场上的四个竞争对手必须要有2-3个出局(这里的出局指的是从高端客房市场出局);
3 、餐饮：未来利川天艺的餐饮肯定会比客房难做，因为“关系消费”目前在利川仍有相当市场，民族宾馆和地税宾馆尤其明显，而长江宾馆餐饮水平要高于天艺目前的水平，因此，在餐饮方面要取得相当的份额可能有一个过程，进入之初，30-40%的份额、年营收240-300万是可以期望的值，随着客房份额的提高，这个值估计会提高到50%以上的。根据这个判断，未来利川天艺的餐饮资源配置方案可以有两种：①设包房10个、大厅同时容纳150人;②设包房15个左右，不设大厅。
4、娱乐：只能作为酒店的附属功能，定位于主要满足住店客人的二次消费，面积可以小一点，但是档次一定要高。
一、酒店的劣势
1、总体销售力度不足
在考察中我们发现该酒店的客房出租率在30%左右(据前台及销售部服务员介绍)，餐饮销售状况更差，下午13:00时至15:00时，在五楼中餐厅就餐的客人共计才5桌，20人左右，晚餐在意大利餐厅就餐的人数也只有四、五桌，客人10余人，晚9时许在五楼中餐厅也仅看到4桌客人就餐，不到20人。只是在广场咖啡厅的就餐人数较多(晚8时)，上座率估计有70%。
这种现象与该酒店的总体销售力度不够有直接关系。主要原因表现在如下四个方面：
(1)对于酒店，整个酒店集团没有一个全球性的销售总体计划(至少目前没有看到实际的行动)。在该酒店开业时没有象“麦当劳”、“肯德基”开新店一样在全球展开销售宣传活动。以至酒店在开业初期，社会知名度很低。
(2)该酒店已开业一月余，至今无总体销售战略，销售主管说，今天工作结束后，不知明天该干什么。该饭店在本市的市场定位不够准确，目前定位于中高档消费群体，但酒店价格(未打折的门市价)在本市实际应归属于高档消费群体。酒店也没有计划对目标市场做相应的调整考虑。
(3)宣传推广不够，在媒体上宣传的次数太少。
(4)销售人员受到各种干扰的情况较多，情绪不高。具体表现在带客人参观客房时没有主推酒店的主要房型——俱乐部楼层、行政、商务房;销售活动受到外方管理人员因不了解中国国情及本市习惯而做出决定的影响;另外，销售活动还受到业主单位过于具体的干预，如对婚宴价格规定不能低于1000元/桌等。
2、餐饮服务存在致命弱点
(1)中餐厅菜品没有特色，制作粗糙，导致客人很少，餐厅显得冷清，人气不旺，这与厨师的烹调水平有关。
(2)西餐定位不准。西餐菜品不错，比较正宗，但份量太大，不符合中国人口味。餐厅环境不够优雅，椅子呈浅白色且餐位摆放形式杂乱，显得不够档次，整个餐厅色彩、装饰、灯光缺乏变化，不生动。环境和菜品与过高的价格不协调，无法吸引客人。
3、服务质量不够稳定
(1)服务的一致性较差，如面对客人打招呼的方法不一，服务的及时性不够。
(2)美容美发服务与酒店整体环境不协调，服务质量欠佳。
4、酒店整体培训不到位
服务质量不稳定的原因主要是培训不到位。酒店开业前做了一阵子培训，但开业以来因忙于具体的服务而没有再做系统的培训，只是在班前点名会上就事论事地讲一些发生过的问题。另外，酒店多数员工受到的专门培训不多，员工中有一部分是刚从学校毕业的学生，酒店服务经验不足。因此酒店的培训工作显得很薄弱。
另外，与培训紧密联系的督导系统也显得很弱。管理人员在现场，但没有起到督导作用，也没有考核系统。
5、客房硬件存在严重的隔音问题。
主要是指相邻的两个房间隔音效果不好，目前只能尽量隔间出售，以免除客人因此发生的投诉。因此，总共238间客房目前只有一半能出租。
6、人员素质存在缺陷
酒店外方管理人员较多，如总经理是奥地利人，销售总监是新西兰人，各部门总监绝大多数是外国人，他们均未深入了解本市的酒店市场，因此在决策时不可避免地出现一些偏差，或与现实相悖，或与中方管理人员沟通不畅等，在一定时期内制约了酒店的协调发展。
7、业主与管理方存在不协调的地方
业主对管理方的具体业务干预过多，影响了酒店的工作效率、员工情绪和销售策略。这直接影响了多个部门的能力的发挥。
二、酒店的优势
1、客房硬件在本市乃至全国都是一流的
这方面比s大饭店好。如客房里有饮用水系统，卫生间有紧急呼救“sos”按钮，客房宽敞、明亮、整洁、布局合理，床及床上用品舒适，这是新的客房设施的优势。
2、总体感觉服务员面对客人时主动、热情、友善尤其是前台，对客人热情、微笑、主动。给客人有一种亲切感、安全感。
3、保安系统管理有力度，让客人感到安全。
如电梯间里由钥匙卡控制客人上楼的层数，乘电梯上15层以上(客房区域)需要插钥匙卡，如没有钥匙卡只能上到14层及以下没有客房的楼层，住15-22层客房的客人不能上到23层以上客房区域;还有，保安部(或工程部)对电梯间的情况监视非常重视，发现问题或可疑情况马上打开对讲机与电梯间的客人通话。如：我们与另一住房客人同乘一组电梯上楼，但对方反复将钥匙卡插入钥匙孔并按22层时电梯没有反应(电梯不予确认，可能是钥匙卡过期)，当用我们的钥匙卡时电梯有反应，这时电梯轿厢里的对讲广播响了，服务员问“发生了什么问题，需要帮助吗?”
4、个性化服务做得比较好。
如前台能将客人姓氏自动传到总机、宾客服务热线电话的电脑控制系统中，当客人打电话到总机或宾客服务热线时，对方马上以姓氏称谓客人，如“王先生”，使客人感受到被尊重而非常舒服。美中不足的是客人信息没有及时传递给餐厅、大堂副理等处。
5、店内信息反馈很快。
我们进入客房后发现钥匙卡取电的操作不当，导致房间没有电，我们以为是灯泡有问题，便分别打电话给总机和宾客服务热线，接电人即以“王先生”称呼，可见其信息反馈之快。另外前台服务员有意识地记录客人的喜好信息和反映的意见、建议;销售部人员对客人反馈的信息也非常重视。我们在西餐厅就餐时与销售部王小姐交流，提出一些菜品问题，王小姐立即用手机打电话给餐饮总监(用英语，因总监是新西兰人)，想让餐饮总监亲自来西餐厅听我们的意见，后因总监在外会客而未果，但其指示王小姐将我们的意见详细记录，次日给他，并表示第二天请我们喝咖啡。
6、大堂副理应对非常得体。
我们在美容美发厅消费时因签单发生一些问题：正要签单时，前台打来电话说，押金不够，仅剩200元，不能再签，怕我们今晚如果再有其他消费致使押金不够(其言外之意是怕我们逃帐)，不过后来还是签了。过后大堂副理打电话到房间，解释说“如果您方便的话可以到前台续交押金，这样也便于今晚再有其他消费，如果不去续也可以，到明天一起结帐交齐。”另有两次打电话给大堂副理询问一些问题，如“为什么21楼的客人就不能上到24楼去消费?”等比较难解释的问题，他均能很有分寸地回答另外，广场咖啡厅的自助餐菜品、环境、价格都不错，客人较多，是餐饮部最有人气的餐厅。
一、云南省旅游集团基本经验
1、云南省旅游集团的基本情况
云南省旅游集团很多，有省政府和市、州政府组建的集团，旅游企业发展壮大组成的民营旅游集团以及其他行业的集团向旅游行业的渗透。
云南省有三个省政府全资组建的集团，分别是：云南省旅游集团，云南省旅游投资开发集团、云南旅游产业集团。今年，政府计划将这三个集团整合为一个集团，但尚未运作。
云南旅游集团公司，为国有独资有限责任公司，该公司由省政府于1996年8月设立，注册资金10亿元人民币。主要经营范围及方式：招徕接待外籍游人及国内游人旅游业务，组织经营中国公民出国旅游业务，住宿、饮食、娱乐、旅游客运、游船及综合性旅游服务；代售飞机、火车票；酒店管理；旅游景点及旅游商品的投资开发。
云南省旅游投资有限公司是云南省委、省政府为实现云南省旅游业二次创业战略目标而成立的专业投资公司，是云南省发展重点旅游项目的政府性融资平台和投资主体。公司的发展目标是紧紧围绕云南省旅游产业发展的总体战略部署，积极开发增量旅游资源，整合、改造、提升存量旅游景区、景点；同时大力开展资本运作，创新融资方式，扩大融资渠道，为加快云南旅游产业的发展提供强有力的资金支持。
公司是经云南省人民政府批准由云南省开发投资有限公司和云南世博集团有限公司发起组建的专业性旅游投资公司。公司注册资金50，000万元人民币，其中云南省开发投资有限公司现金出资47，500万元人民币，占公司注册资本的95%；云南世博集团有限公司现金出资2，500万元人民币，占公司注册资本的5%。
公司严格按照现代企业制度的要求，建立了完善的法人治理结构，即：股东会、董事会、监事会、经营层；公司内部机构设置为一室三部，即：办公室、财务部、规划发展部、投资管理部。
公司在贯彻政府战略意图的同时，坚持“政府引导、市场机制、企业主体”为基本原则，以开发云南核心旅游资源，打造高水平旅游产品为目标，实现期间旅游投融资重点项目30—50个，直接投资120亿元，带动投资180亿元以上，实现公司直接投资及带动投资总规模达300亿元的目标。
云南旅游产业集团有限公司于20__年4月由省政府国有资产监督管理委员会和云南旅游投资有限责任公司发起设立，注册资本5亿元人民币。公司将借鉴国内外大型旅游企业发展的经验，充分利用云南旅游的品牌优势和公司作为云南旅游骨干企业的竞争优势，不断增强市场竞争力，主要通过盘活存量资产，引入增量资本，做强主业，改革创新等措施，确保国有资产保值增值，为云南省旅游业二次创业搭建平台，开发创新一批优质旅游产品。近期重点发展景区景点、酒店、旅行社和旅游运输四块主营业务，下一步将发展休闲度假、旅游房地产、旅游商品、文化传播等业务，通过三至五年的努力，把公司打造成云南旅游支柱产业的龙头骨干企业。
云南各市州也分别建有旅游集团，我们此行利用参加昆明国际旅游交易会的间隙与迪庆州旅游开发有限公司进行了座谈。
迪庆州旅游开发投资有限公司是由州人民政府出资设立并授权经营全州国有旅游资产的国有独资有限责任公司，是州人民政府的旅游投资主体和融资平台。公司于20__年2月26日经州人民政府研究决定成立，，公司注册资本金为：10000万元。公司拥有迪庆国投宾馆、普达措景区、梅里雪山景区等实物资本。公司经营范围为：旅游景区景点、旅游基础设施和旅游精品工程以及相关配套产业的投资建设和经营管理，并开展国内旅游业务。
除上述政府组建的旅游集团之外，云南省的旅游集团还有两类。一类是由旅游企业发展壮大组成的民营旅游集团，如康辉旅游集团；另一类是由其他行业的集团向旅游行业的渗透，如红塔集团、云南电力集团、昆明百货大楼集团。
2、云南省旅游集团基本经验
云南省旅游集团的发展总的来看，仍处在发展的初期。据XX市旅游局相关领导介绍，云南的旅游集团，除原世博旅游集团（已并入云南省旅游投资有限公司）和民营旅游集团或按民营方式运作的旅游集团之外，政府组建的旅游集团的运作都还处在探索阶段，集团规模效益还有待进一步发挥。在旅游集团的运行中，有以下几个方面的问题特别值得借鉴和反思：
（1）处理好集团利益相关者的利益关系，是旅游集团能否良好运行的关键。
旅游集团所涉及的利益关系众多，主要包括以下几个方面：①集团利益：即旅游集团作为一个经济组织自身生存发展必须的利益基础。②相关企业利益：民营旅游集团往往是企业自身发展所导致的自然结果，集团所属企业之间的利益关系相对比较明确，利益划分也相对较协调。而政府在创建旅游集团时，往往首先注重规模效益，有时为了使集团迅速组建、运行，往往在没有明确相关企业之间的利益关系便比较生硬的组建了集团。③省、市（州）、县政府以及当地群众之间的利益划分：旅游集团所涉及的资产往往分属于不同级别的行政机构，不同地域的行政机构和不同部门的机构，同时又与当地群众的利益有着密切的关系，利益关系相当复杂。
云南的旅游集团一般都下属有景区、酒店、旅行社、演艺公司等旅游企业，其中景区基本上属于县级政府所有，当地政府在景区收益上和集团公司矛盾相当突出。以著名的石林风景区为例，该景区曾经加入了云南省旅游集团，在集团公司期间，石林景区门票由县上收取，索道、饭店、购物等其他经营项目都由集团公司负责。但由于利益关系没有协调好，最终在加入集团两年后又从中分离出来。有时在进行景区开发时，由于集团公司和当地政府都受上级政府管辖，在开发过程中，为了尽快完成景区开发任务，集团公司和当地政府都会不分彼此，不计利益的完成景区建设任务，但当景区建设完成后，利益矛盾便会暴露出来，影响了集团公司和当地政府的合作。迪庆州旅游开发投资有限公司在开发普达措国家公园、梅里雪山时，投资、建设都以投资公司为主体，在利益分配时，本着谁投资、谁受益的原则，现在公司在门票和经营项目上都起主导作用，目前运行良好。
总的来说，云南旅游集团在投资新建旅游景区时，基本上形成了这样的原则：外部交通可进入性，由省、市、县三方共同出资解决；内部交通和其他经营项目，按投资收益一致性的原则进行利益划分。
（2）规划先行，统一经营，是旅游集团运作成功的保障。
规划先行包括两个方面的含义：一是在组建旅游集团时，要做好旅游集团的发展规划，明确集团的定位、功能、组织机构、发展目标等关键性问题。云南省旅游集团，云南省旅游投资开发集团、云南旅游产业集团等三个省政府全资组建的集团的存在，在一定程度上就是组建集团时，规划的作用发挥得不够充分所造成的。因此现在云南省政府重新调整旅游集团格局，将三个集团合并为一个集团，并重新规划、设计集团的发展。二是在集团公司运作时，要强化规划的作用。云南石林景区在发展过程中，就因为规划控制不到位，走了一些弯路。为了满足当地政府、旅游集团和游客的短期利益，石林景区在核心景区修建了不少接待设施和经营场所。在石林申报世界遗产时，这些设施因为对景区产生了破坏，最后不得不花巨资将其拆除，搬迁。
政府组建的旅游集团，其组成部分往往涉及到各地区、各部门，对集团的各组成部分统一、有效的管理，是旅游集团能否正常运作的关键。云南省在这个问题上基本上形成了 所有权分离，经营权统一的原则。也就是集团各组成部分原有的所有权隶属关系保持不变，经营权交由集团公司统一运作；集团公司在尊重存量资本原所有权的前提下，重点扩大增量资本；集团公司经营收益由经营者和所有者共同分配。
如在对一个景区的管理中，往往政出多门，当地乡镇、建设园林部门、林业部门、宗教、文化部门等部门对一个景区都承担着各自的管理职能。在旅游集团的运行过程中，管理的统一性就要求景区的经营职能由旅游集团来承担，而其他部门只需就景区管理中所涉及的业务工作进行管理和指导，不再介入景区的经营活动。
在对数量众多，性质多样的旅行社的统一管理中，有些地方，主要是旅游目的地，采取了政府控股的形式，将当地所有的旅行社完全控制。如迪庆州旅游开发有限公司便收购了当地原有旅行社的大部分股权，原所有人成了小股东，受雇于旅游开发有限公司经营旅行社。这种办法引起了一些争议，好处是便于控制旅行社经营行为，遏制恶性竞争等旅行社经营活动中常见的问题；其坏处也是显而易见的，那就是产生了垄断，不利于旅游市场发展。
二、云南弥勒湖泉酒店的成功经验
1、湖泉温泉酒店的基本情况
湖泉酒店是云南红河投资有限公司酒店公司旗下的一家按照五星标准投资兴建的集住宿、会议、餐饮、游乐等为一体的综合型酒店。它像一颗璀璨的明珠镶嵌在3000余亩的生态园区内，依山伴水、草木葱郁、空气清新、逸气逼人。 与其他酒店所不同的是湖泉酒店的客房、餐饮、游乐、会议中心等设施分而建之，使得酒店不再孤立而显大气，并与园区自然景色浑然一体，使人更加接近大自然。酒店客房由a座、b座与正在建设的c座组成，现投入运行的有167间（套）客房，设有无烟楼层和残疾人房间，房内典雅精致、宽敞明亮、视野开阔，极尽舒适惬意。酒店配套有功能齐全的会议室5个，报告厅2个，可满足各种类型会议的需要。宴会厅，荟萃川菜、滇菜、粤菜精华及本地特色风味，拥有大小宴会厅三个，豪华包房8间，餐厅可同时容纳700人就餐。
湖泉生态园由XX县政府委托红河卷烟厂投资建设，并委托红河投资有限公司管理。整体设计规划构思新颖，气势恢宏，占地三千余亩，园内建有酒店、沙滩、茶楼、游乐场、温泉，并有丰富多彩的水上娱乐项目。在这里，群山环抱、绿树成荫、清风澈水，不仅可以领略大自然的无限风光，更可以体验夕阳西下漫步沙滩的浪漫感觉。亦可以乘坐游艇在湖中游览，收获那一份轻松自由、无拘无束的感觉。
2、湖泉温泉酒店的主要经验
湖泉温泉酒店的成功是显而易见的。它已经超越的一般温泉酒店的概念，作为湖泉生态园的重要组成部分，它和生态园及周边旅游环境一道，成了XX县的核心旅游、度假、休闲吸引物，许多游客就是冲着湖泉酒店、湖泉生态园到弥勒休闲度假的。其成功之处很多，主要有以下几个方面：
第一：政企合作，共创辉煌。湖泉生态园的经营模式比较特殊。政府无偿提供3000亩土地委托红河卷烟厂投资建设，并委托红河投资有限公司管理，土地的所有权仍然归政府所有，但红河卷烟厂和红河投资有限公司独立拥有建设、经营权。建成的湖泉生态园既是XX县政府的城市公共设施，同时又是红河卷烟厂的企业形象展示区和红河投资有限公司的经营项目。政府的慷慨和企业的大手笔共同成就了湖泉生态园的辉煌。
第二：规划创新，设计别致。整个湖泉生态园都是经过了统一而独具创意的规划和精心的设计，建设也是精雕细琢。生态园以水为灵魂，1000余亩的人工水面烟波浩淼；环绕园区的人工水系曲曲折折，宛如天成；最绝的是三座各具特色的饭店全建为水景房，水流穿堂而过，无论从哪个房间的阳台望出，都可以看到不同趣味的水景，和远处的山景融为一体，令人仿佛置身仙境。
第三：产业相融，功效多重。湖泉生态园具有两个基本功能：一是红河卷烟厂的接待功能，基本目的是为了接待烟草业同仁，展示企业实力形象；二是米勒县城的城市公园功能。在此基础上，由于规划设计和施工建设水平高，生态园又同时具备了旅游吸引物的功能，当地政府为了强化旅游功能，又在生态园旁修建了体育运动、休闲度假设施，休闲度假的功能得到进一步完善。同时，由于环境良好，环湖地区的商住公寓、别墅、甚至分时度假都有广阔的发展空间。
另外，腾冲官房大酒店是云南官房集团在云南投资兴建的第三家五星级酒店。酒店以商务度假型酒店模式经营策划管理，整体风格融入了当今国内外多名资深设计师的设计理念，堪称为目前云南最具特色大度假商务酒店。酒店集客房、餐饮、娱乐、健身、商务洽谈、旅游购物为一体，充分的满足游客的各种需求。酒店总投资2.2亿元，占地面积31000平方米，拥有客房474间。酒店遵循现代化的运行机制和管理模式，将众所期待的人性化服务概念体系化的表现出来。其与环境融为一体的设计和体贴周到的服务也值得学习。
三、云南政府主导发展旅游的印象
在云南，我们处处可以看到政府主导旅游发展，并取得巨大成功的例子。
昆明国际旅游交易会是云南省政府与国家旅游局联合组办的国际旅游交易盛会，每两年在云南举办一次（另一年在上海举行）。这是云南省政府主导旅游产业发展的一项重要举措。
在于XX市旅游局座谈时，XX市旅游局旅从峰副局长介绍，为了加强政府对旅游产业的主导，XX市专门设立了旅游发展基金，用于国际国内宣传促销、对旅游开发建设项目的贴息补助和建立奖励机制，奖励各类旅游企业。20__年，全市旅游发展基金为2500万元，20__年为3000万元。现在XX市旅游局感到头疼的不是怎样筹集经费，而是怎样使政府的旅游发展基金得到充分有效的利用。
在XX县，我们深深感受到XX县政府为了发展休闲度假旅游，将3000亩土地无偿提供给红河投资有限公司的大气魄。同时，为了将湖泉生态园打造成为功能齐备的休闲度假旅游目的地，政府又果断投资，在周边地区修建体育场等运动休闲设施。这些措施，体现了XX县扶持旅游产业发展的决心和魄力。
在腾冲，我们常听到的说法就是腾冲旅游在去年还处在温冷状态，自从去年年底和今年年初XX县政府组织了强力宣传促销后，游客人数急剧上升，如今，腾冲旅游已成为云南旅游的一条新兴热线。
四、对绵阳旅游的几点思考
对照所考察的几个云南旅游区，我们感到，绵阳旅游资源的丰富程度并不亚于这几个地方，而绵阳旅游产品的打造水平和宣传促销力度也确实存在着较大的差距。
1、政府主导旅游产业发展的力度有待进一步加强。
尽管近年来我市市委市政府高度重视旅游产业发展，也取得了相当可观的成绩，但政府主导旅游产业发展的力度仍然有待进一步加强。政府在增大旅游产业经费投入，拓展旅游经费来源渠道（如设立旅游产业发展基金），加强政策扶持，强化规划控制等多方面仍然可以有所作为。
2、尽快建立统一的旅游集团管理机制和运行机制。
绵阳旅游集团是市委市政府为了为进一步整合绵阳旅游资源、资产，加快推动绵阳旅游产业又好又快、跨越式发展，市加快推进旅游产业发展工作领导小组办公室组织有关人员对西安、宝鸡等地旅游市场和旅游集团进行了调查研究，然后结合绵阳旅游市场和资产、资源的实际而组建成立的，XX市旅游集团的成立，揭开了绵阳旅游发展新的篇章。
根据《中华人民共和国公司法》和国家关于国有资产管理的有关规定，公司设立规范的法人治理结构及运营体系。法人治理结构包括董事会、监事会和经理层。公司董事会、监事会、经理层分别行使决策、监督、执行权，形成相互独立、相互制约、权责分明、团结协作的机制。
①董事会。旅游集团设董事会，董事会由7人组成，设董事长1人，副董事长2人。董事长、副董事长依照《公司法》和公司章程产生。董事会依照《公司法》和公司章程行使职权。
②监事会。监事会是公司经营活动的监督机构，旅游集团监事会由3人组成，设监事会主席1人，监事2人。（可实行兼职）。监事会成员依照《公司法》和公司章程产生。监事会依照《公司法》和公司章程行使职权。
③组建旅游集团经营班子。旅游集团设立总经理1人，副总经理2人（由董事会聘任），财务总监1人（由市投控集团委派），负责集团日常经营管理工作。
④设立党委、纪委和工会组织。组建旅游集团党委和纪委。设党委书记1人（由董事长兼任），副书记1人，纪委书记1人（由党委副书记兼任）。建立工会组织，设工会主席1人。
⑤公司用工实行全员聘用制。其子公司企业原有用工办法不变，继续实行新人新办法，老人老办法。
绵阳旅游集团将充分吸取云南旅游集团的优秀经验和先进的营运模式，力求在营运模式上有新突破，在效益增收上有新举措，从而实现国有资产的保值增值，推动绵阳旅游产业又好又快发展。
3、提升规划水平，强化规划控制
绵阳旅游资源十分丰富，但绵阳迄今为止还缺乏一流的旅游产品，主要原因就是规划质量不高，规划控制不严。如XX县罗浮山温泉度假区，其资源质量远远高于弥勒湖泉生态园，但由于缺乏统一的高水平的规划，开发业主各自为政进行建设，这在一定程度上浪费了资源。绵阳今后应该大力提高规划水平，强化规划控制，三江会客厅的打造，雪宝顶自然保护区的旅游开发，罗浮山温泉度假区二期开发，仙海的开发，涪江六峡的开发等等，都应该特别注意规划质量，确保资源的高层次利用。
4、打造核心产品，突出宣传亮点
绵阳旅游产品众多，但在全国市场上具有核心竞争力的产品不多，要使绵阳旅游再上新台阶，必须努力打造旅游核心产品，并在宣传促销工作中突出亮点，以达到吸引游客的目的。核心产品的打造，可以以旅游景区（如六大精品景区）为突破口，可以以城市景观（如三江会客厅）为突破口，可以以旅游节庆为突破口（如科技节，或电视节）也可以重点打造某些专题上，使之在国际、国内市场有相当的竞争力，以此带动旅游产业全面发展（如科技旅游、王朗、雪宝顶生态旅游等）。
5、实现产业融合，促进旅游发展
云南旅游的一个突出特点，就是云南省旅游产业与各相关产业紧密融和，实现了各相关产业推动旅游发展，旅游促进各相关产业的提升。湖泉生态园是产业融合，促进旅游发展的成功范例。云南潽耳地区也正在借普洱茶走红大江南北之势，计划近期投入50亿元，打造旅游产业。绵阳作为中国科技城，科技产业基础雄厚、特色鲜明，现又正在申报全国首家科技旅游示范基地，如能进一步做好科技产业与旅游产业的融合，应该是可以走出一条独具特色的旅游产业发展之路的。
二0xx年二月二十七日至三月二日，由州人民政府副秘书长郑维兴为组长，州经贸委、州企改办、西双版纳宾馆有关人员组成的考察组，对丽江玉龙花园酒店有限公司进行考察，先后与当地酒店协会、工商、税务、银行、经贸委、旅游局等部门进行座谈及实地考察，现将考察有关情况报告如下：
一、丽江玉龙花园酒店有限公司基本情况
丽江玉龙花园酒店有限公司是上海致恒数码科技有限公司和天津华泰集团（上市公司，总资产75亿元人民币）共同投资组建的集酒店、房地产开发、物业管理、文化演艺等为一体的大型非公有制企业。该公司于20xx年1月27日在云南省丽江市大研镇注册成立，工商注册资本1200万元，现辖丽江阳光花园房地产开发有限公司、丽江玉龙花园大酒店、玉龙吉鑫园演艺公司、上海分公司、温州分公司和北京分公司等企业。在下属公司中：
丽江玉龙花园大酒店是公司在丽江投资规模最大、星级最高的一家多功能酒店，酒店位于世界文化遗产的丽江古城内，建筑特色沿用纳西四合院民居风格，整个酒店与古城有机的溶为一体，酒店硬件完全按国际四星级标准配备，加之酒店一流的服务，深受世界各地宾客的好评，全年住房率在80%以上。20__年丽江玉龙花园酒店有限公司仅有八个半月的经营期（受非典影响），全年实现销售收入1663.08万元，上缴各种税金130余万元，实现纯利润635万元，月平均销售收入为195.66万元，月平均利润74.71万元。累计实现纯利润1514.13万元。截止20__年末，丽江玉龙花园酒店有限公司总资产已达到14931.71万元，其中流动资产2839.18万元，固定资产10346.13万元，无形及递延资产1746.40万元；负债4995.15万元，资产负债率为33.45%。
丽江阳光花园房地产开发有限公司首期开发阳光花园别墅小区创造丽江地区施工速度第一（8个月交验）、销售速度第一（3个月全部售出）、规格最大、档次最高（占地84亩、54套高级别墅）的业绩，入住该小区已成为丽江成功人士的向往。
玉龙吉鑫文化公司现有员工150多人，演员50余人，所演出的玉龙古宴秀由5场极具纳西风格的节目组成，深受宾客的赞誉，是丽江政府宴请贵宾必看的节目。
目前，公司正规划玉龙花园大酒店二期工程——玉龙花园假日酒店项目已通过丽江市有关部门的审批，该项目作为丽江旅游业的示范工程受到丽江市委、市政府的高度重视和大力支持，该项目即将开工建设，预计投入资金3.5亿元人民币，酒店建成后将是丽江规模最大（占地250亩、1200套客房、14万m2商品房、80栋豪华别墅）、星级最高（五星级）的超大型多功能酒店，建成后将以产权模式进入市场化、国际资本、资产式的运营。
公司在先进的经营管理模式下已全面进入资本和资产运作阶段，特别是有效的利用玉龙花园大酒店这块平台，通过与RCI及各销售公司的运作，将全新的产权酒店及分时度假理念引入丽江酒店业并成功的将其推入市场，取得了很好的社会和经济效益。
二、丽江玉龙花园酒店有限公司的经营特色
该公司20xx年初在丽江市以1200万元资金注册成立后，在当地政府的大力支持下，以2900万元人民币成功收购位于古城四方街的原丽江县丽水宾馆，之后又收购了两户私营花园（四合庭院），在此基础上，以突出古城特色、保护原建筑风貌对所收购的房地产进行整体规划、建设，形成现在的玉龙花园大酒店。之后，该公司又组建丽江阳光花园房地产有限公司，并成功开发丽江阳光花园别墅小区，在施工速度、销售速度及经济效益等方面取得了较好业绩。四年来，该公司已先后成立了玉龙吉鑫园演艺公司、上海分公司、温州分公司和北京分公司等企业。截止20__年十二月三十一日止，公司总资产已达1.49亿元，负债0.5亿元（仅向农行贷款1340万元），净资产0.99亿元，其中仅20__年就实现营业收入1644万元，利润总额635万元。四年来累计实现利润1514万元，企业进入了良性发展阶段。该公司之所以取得如此娇人的业绩，主要是其在经营中以高起点、快发展的战略经营理念，集聚了全国各地一大批优秀管理人才，引进了先进的管理经验，在全国建立了强大的营销网络系统。突出表现在以下几个方面：
（一）采用产权式酒店模式运作，即以酒店的房间为运作单元，将客房分割成独立产权（拥有产权证），出售给投资者，投资者购得产权后再将客房委托给酒店管理公司统一经营，以获得年度客房经营利润，同时，投资者享有一定时限（按合同约定）的免费入住权，以及在酒店享有的优惠政策，投资者取得客房产权后有转让、赠产、抵押和继承权。由于公司丰富的经营经验及完善的销售网络，给投资者较好的回报，此运作模式也使酒店资产在国际资本市场上参予运营成为可能。同时，大大分散了酒店的投资风险，实现了企业产权多元化。
（二）积极推广分时度假销售模式，该公司已加入国际最大的分时度假机构RCI（ResortCondominiumsInternational），利用出售会员卡的形式，以20年为一期，每年享受7天免费住房，通过RCI分时度假交换系统，在全球3700家酒店任其选择住宿，实现轻轻松松周游世界。此销售模式随着居民收入的提高，将会拥有更加众多的消费者，目前其客户以海外及沿海发达地区为主。这种模式也是扩大和固定消费者的超前经营理念的具体体现。
（三）把握市场机遇，开展多种经营。该公司以玉龙花园酒店为发展平台，充分把握市场机遇，先后成功投资运作了丽江阳光花园别墅小区，玉龙吉鑫园演艺公司的项目，均取得良好回报。不但取得良好收益，更在当地树立了企业品牌，为企业快速发展积累了资金和人才。目前，该公司又在丽江征地200亩，投资兴建一客房数为1200间的五星级酒店，其中一部分以产权式酒店运作。
（四）灵活有效的管理和完善的保障制度
玉龙花园酒店有限公司目前已有员工600余人（含下属各分公司员工），其中上层管理人员均从全国各地招聘，从事企业资本运作、发展策划、财务管理、人力资源配置管理及营销攻关等方面的人才齐备，为公司提升管理奠定了良好的基础。公司组建以来的运作实践证明，这一套管理是行之有效的。
为稳定公司管理人员及基层员工，公司制定了9级17档岗位技能工资＋效益工资＋其它奖励为主的《工资及福利的规定》，最低岗位工资500元，最高岗位工资3500元，并为员工缴纳养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险和医疗保险。由于公司经营有方，效益显着，目前还给员工每年15天的带薪假期，在餐费、节日福利及员工生日、婚丧等方面均有礼品赠送，因此，就目前而言，公司管理人员及基层员工比较稳定，其内部管理规范有序。
三、意见和建议
通过实地考察及与相关管理部门座谈，考察组经充分讨论，一致形成以下意见：
（一）经济能力：玉龙花园酒店有限公司截止20__年十二月三十一日止，共有资产1.49亿元，企业净资产9937万元，其中未分配利润1514万元，资产负债率33.5%，农行将其评为AA级信用企业。该企业的净资产收益率，总投资报酬率、资产负债率、资本积累率及实现税利和职工年平均收入等指标都处在先进和合理的范围内，其现有经济能力可以购并西双版纳宾馆。
（二）管理能力：该公司在丽江注册后，经四年运作，已积累了相当的管理经验，公司上层管理人员来自全国各地，管理素质较高，特别是在资本运作和财务管理方面具有较丰富的经验。该公司已在丽江实施的产权式酒店运作模式和RCI分时度假交换系统的销售模式具有超前性。综合看，该公司具备管理和运作西双版纳宾馆的能力。
（三）经营能力：该公司组建以来，以突出酒店民族特色和文化演艺等为经营宗旨，取得了良好的业绩，目前已在北京、上海和温州建立了分公司，初步形成了自身的销售网络，加入RCI也使其海外销售得以畅通。该公司除经营酒店业外，还在房地产开发、物业管理和文化演艺等方面有所发展，说明公司具备较强的经营和开发能力。
（四）丽江玉龙花园酒店有限公司承诺：按企改政策收购西双版纳宾馆净资产后将投入8千万元资金对宾馆进行装修和扩建，其中装修于年内完成，主要改扩建项目有：
1、在目前停车场位置新建一栋三层傣王宫式建筑，并将现有围墙全部拆除，其功能包括大堂、餐饮及会议场地。
2、拆除宴会厅、周边二层建筑物及锅炉等陈旧设施，在其位置上新建一栋六层客房区，新建客房达400间。
3、对现有3栋傣式别墅进行全面改造装修，并在其周围新建5栋傣式别墅、1个游泳池及一座傣式水井，使整个别墅区域形成傣式建筑群体。
4、对望江1—4号楼进行内外部改造装修，将楼柱以上全部封闭，把围墙全部拆除，1层改造成商铺，与江边共同形成一个商业、娱乐圈。鉴于目前江边新开发别墅挡住了望江景观的状况，公司将在适当机拆除此片楼房新建10层左右，高于现江边别墅的具有民族特色的客房楼，以重现望江景观。
5、增加、扩建原缺少的服务及功能设施，配备分体式空调、新风系统、消防系统、监控系统、多功能会议网络自动化系统。
6、将现有的傣味餐厅扩建、改造为大型民族风情演艺厅。
在职工安置方面，承诺接收全部职工，按企改政策兑现安置费用。
意见和建议：
（一）通过对丽江玉龙花园酒店有限公司的经济、管理、经营能力的考察及社会各界对其的评价，考察组认为：将丽江玉龙花园有限公司作为西双版纳宾馆的收购主体是可行的。协议成交后，应组织财政、审计、国土及税务等职能部门为其办理具体手续。
（二）组织西双版纳宾馆相关人员（中层管理人员及职工代表）到丽江玉龙花园酒店参观学习，增进相互了解。
（三）由玉龙花园酒店将其收购方案在西双版纳宾馆职工大会上讲解，介绍其经营思路及发展规划，同时宣传职工安置政策及用人机制，取得西双版纳宾馆职工的支持。
（四）若以协商议价方式购并该企业，则应明确，除按政策规定置换国有职工身份补偿金和退休人员相关费用外，剩余净资产应按出售方式处置。
（五）购并工作最好在20__年四月十日前完成。
近年来国内对水源热泵系统的应用日益广泛，我院设计的中民酒店工程业主方已对空调及热水系统提出采用水源热泵方案。水源热泵系统可利用地表水（本工程为西耳河河水）热能资源进行供热与空调，具有良好的节能与环境效益，该系统在具有供热、供冷功能的同时更宜优先采用水源热泵系统提供或预热生活热水，但由于现在还缺乏相应的热水系统规范，为避免今后盲目性的设计与施工，20xx年3月5日至10日业主方会同我院暖通及给排水专业相关人员分别对部分国内水源热泵系统设备的生产过程及实施案例进行了考察。
地表水地源热泵系统属于地源热泵的一种，它以地表水为低温热源，由水源热泵机组，地表水换热系统和建筑物内系统组成，其中地表水换热系统又分为开式和闭式地表水换热系统。通过本次考察学习，我们认为在设计前期及过程中应注意以下几点，以真正实现该系统的节能与环境效益，并做到技术先进、经济合理、安全适用的要求。
一、方案设计前还应对西耳河地表水源的水文状况进行深入勘察
1、工程相应位置的河床断面高程、水面用途、深度等。
2、近几十年的最高和最低水温、水位及最大和最小水量等。
3、流速、水质及其动态变化等。
二、取水水源系统
1、开式地表水换热系统取水口应在西耳河上游靠近建筑，并远离回水口，以避免热交换短路，取水口设置污物过滤装置，且最好设置初次沉砂调节吸水井。
2、取水循环泵应采用变流量变频控制，以降低系统运行费用。
3、供、回水管进入西耳河处应设明显标志。且应掌握附近现有的地下管道、电缆、地下构筑物等具体位置情况资料。
4、开式地表水换热系统的水源水质应满足《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019第7。3。3条条文说明的要求，当水质达不到时应进行水处理，如除砂、过滤等等。
三、建筑物内系统
1、水源热泵机组性能应符合国标《水源热泵机组》GB/T19409的要求。
2、由于水源热泵为低位置加热，故热水系统需在机房内设置贮热水箱及相对于冷水供水系统的变频调速热水泵组分区供水。另外贮热水箱应采用板式等换热器设备间接加热。
3、热水回水系统应设置电磁阀、可调减压阀、限流阀以保证其系统的正常回水控制。
4、对贮热水箱、热水管、回水管等应认真做好保温的设计与施工，以尽量减少热损失。
5、由于水源热泵机的制热水温属低温水，故在方案设计时应由相应生产厂家根据实际水源水温参数配合进行设备配置选型设计。按照五星级酒店的热水使用及规范要求，热水系统回水点温度应≥50℃，故贮热水箱的供热水温度应≥55℃，若确实不能满足应考虑由辅助热源解决。
6、设备厂家应提供相应的设备价等资料，以供设计进行设备配置，控制造价。
四、其它
由于本工程取水口及回水口等设施位于工程范围红线以外，故请业主方及时与相关职能管理部门进行沟通协调（如：水务、城建、环保等），以取得相应的许可文件及相关资料，使工程方案能顺利实施。
20xx年5月1日至5月6日，市委常委、副市长带领市政府办公厅、市规划局及有关开发企业负责人，就五星级酒店的策划、设计、运营模式等方面赴浙江省进行了参观考察。考察组一行先后考察了杭州的香格里拉、杭州凯悦酒店、富春山居休闲度假村、千岛湖开元度假村，绍兴市的绍兴大酒店、宁波市的万豪酒店和华侨豪生大酒店等7家五星级酒店，现将考察情况报告如下：
一、考察情况
考察的这些五星级酒店目前经营状况良好，特色鲜明，既有临水（湖）现代建筑风格，也有江南民居的园林建筑风格，充分体现了地方文化的特色和当地的消费需求。主要有以下特点：
一是设计起点都很高，设计一流，装修一流，一步到位。如：千岛湖的开元度假村邀请了美国watg设计公司、hba公司和香港bel设计公司分别承担该建筑的规划设计、室内装饰装修和室外景观设计，获得了中国十大最具魅力的酒店称誉。
二是酒店功能合理、布局适展。凡是占地小的酒店都以高层为主，形成了当地“标志”性建筑；凡是占地较大的酒店，特别是临水（湖）的建筑，都设计成为以水景、园林、山体、建筑等各种景观为一体的地方特色园林建筑。如富春山居，千岛湖开元度假村等，建筑都依水而建，主体建筑外面设有码头，增加了水上特色交通方式。既有高档组团式别墅和总统套房，又有中档公寓式房间。
三是分散性布局更具有灵活性、私密性，使酒店更具有竞争力。如：千岛湖开元度假村酒店有一个商务酒店（包含227套客房）和88幢独立别墅共同组成；富春山居也有一个休闲度假酒店（包含70多套客房）和5栋别墅共同组成。这两个酒店客房布局既相互有联系，又相对独立，私密性强，很受欢迎。宁波华侨豪生大酒店，附楼增加了商务办公等功能，增加了酒店的客源，从而带动了整个酒店的互动发展。
二、我市五星级酒店建设建议
一是要从酒店的定位、功能、用地、位置、经营等各方面进行策划和深入研究，制定出一个满足政府接待、旅游、休闲娱乐、商务等多功能为一体的五星级酒店方案。
二是考虑到滨河区用地情况，建议酒店集中与园林分散、高层与低层别墅会所布局相结合、沿库区设计成为低层园林建筑风格的园林景观，选址、建筑、库区景观为一体进行综合考虑，同时靠近滨河大道或在库区半岛上建设一个高层亲水风格的具有商务功能的酒店。
三是酒店可以规划设计起伏地形，与园林景观融为一体，让建筑插映其中。
四是项目统一规划，同步实施，酒店主要功能一次建成，别墅或会所可分期实施。